DB64/T 2179-2026 城市更新实施规程

ICS 91.020 CCS P 50

DB64

宁夏 回族 自治 区地 方标 准

DB 64/T 2179—2026

城市更新实施规程

Specification for urban renewal implementation

2026-05-08 发布 2026-08-07 实施

宁夏回族自治区住房和城乡建设厅

宁夏 回族 自治 区市 场监 督管 理厅 发布

前言

根据《自治区市场监管厅关于下达 2024 年地方标准制(修)订计划(第二批)的通知》要求，标准编制组经广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关标准，并在广泛征求意见的基础上，制定本规程。

本规程共分 6 章，主要内容包括：1 总则、2 术语、3 基本规定、4 城市层级更新实施、 5 片区层级更新实施、6 项目层级更新实施。

本规程由宁夏回族自治区住房和城乡建设厅负责管理，由中国城市规划设计研究院负责具体内容的解释。在执行过程中如有意见或建议，请反馈至中国城市规划设计研究院(地址：北京市海淀区车公庄西路 10 号，邮政编码：100044，邮箱：NINGXIAGXDB@163.COM)。

主编 单位：中国城市规划设计研究院

参编 单位：银川市规划建筑设计研究院有限公司中规院(北京)规划设计有限公司

主要起草人： 王璇 李晶 周婧楠谢翌鹤许 尊许宏宇刘文博田文洁孙道成贾世伟孙俪铭高诗文潘 婕王 璇(94 年) 耿幼明金丹 周迦瑜冯颖堃杨濡嫣何春永刘洪鑫哈博元

主要审查人： 鹿勤 荣玥芳霍玉婷裴学军刘晓芳刘立杰任胜龙

目次

1 总则 1

2 术语 2

3 基本规定 3

3.1 城市更新实施原则 3

3.2 城市更新要求 3

3.3 重点任务分类及实施要求 3

4 城市层级更新实施 6

4.1 城市体检 6

4.2 城市更新专项规划编制 6

4.3 城市更新专项规划实施与传导 6

4.4 监测评估 6

5 片区层级更新实施 7

5.1 更新片区划定 7

5.2 更新片区专项体检 7

5.3 片区策划主要内容及要求 8

5.4 片区策划认定与备案 9

5.5 片区策划实施与效果评估 9

6 项目层级更新实施 10

6.1 一般规定 10

6.2 项目实施方案编制 10

6.3 项目实施方案认定与备案 11

6.4 项目实施要求 11

6.5 项目运营管理 11

6.6 项目实施效果评估 12

本规程用词说明 13

附：条文说明 14

1

1 总则

1.0.1 为规范城市更新实施，明确城市更新实施的层级、环节、要点和要求，制定本规程。

1.0.2 本规程适用于指导宁夏回族自治区设市城市及县城实施城市更新行动。

1.0.3 城市更新应遵循以人为本、系统推进、规划引领、安全韧性、保护传承、因地制宜的原则，推动城市高质量发展。

1.0.4 城市更新实施除应符合本规程外，还应符合国家和宁夏回族自治区现行有关标准的规定。

2 术语

2.0.1 城市更新 urban renewal

指对城市建成区内城市空间形态和功能进行整治提升，以促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升为目标的综合性城市空间治理活动。

2.0.2 更新片区(单元) urban renewal area

简称更新片区，指城市建成区内具备城市更新价值，为统筹资源配置、平衡利益、实现区域一体化更新而划定的相对成片区域，一个更新片区内可包含一个或者多个更新项目。

2.0.3 更新项目 urban renewal project

指在城市更新需求较为明确的情形下，开展城市更新活动的基本单位。

2.0.4 城市更新专项规划 urban renewal special plan

指一定时期内对城市更新作出的综合性、系统性专项部署与安排。

2.0.5 片区策划 urban renewal area plan

指更新片区范围内编制的综合性策划方案。

2.0.6 项目实施方案 regeneration project implementation scheme指导更新项目落地实施的综合性方案。

2.0.7 更新资源 urban renewal resources

指存在于城市建成区范围内，由于空置、低效利用或现状功能、环境品质与城市发展战略不匹配，而具有更新必要性的存量资源。

2.0.8 更新方式 urban renewal methods

指通过保护修缮、拆除新建、整治提升、拆整结合等方式对城市进行更新。

2.0.9 统筹主体 coordinating entity

经相关程序指定或通过公开遴选确定，负责推动更新片区范围内更新意愿整合、编制片区策划，统筹协调更新项目实施，并负责更新片区全周期更新的责任主体。

2.0.10 实施主体 implementing entity

指负责更新项目推进的责任主体，一般包括物业权利人、集体经济组织、政府或其指定主体、市场主体等，主要职责包括编制项目实施方案、办理审批手续、组织工程建设、申请竣工验收、协调运营管理等。

2

3 基本规定

3.1 城市更新实施原则

3.1.1 应坚持先体检、后更新，依据体检成果，制定城市更新专项规划、片区策划与项目实施方案，分类施策、有序推进。

3.1.2 应注重内涵式发展，盘活低效存量空间，提升土地利用效率和空间价值。

3.1.3 应保护与活化利用历史文化遗产，塑造具有辨识度和归属感的城市空间环境。

3.1.4 应强化运营管理，实现城市更新成果的长效维护与可持续运营。

3.1.5 应推动多方参与，坚持共建共治共享。

3.2 城市更新要求

3.2.1 城市更新应按照城市—片区—项目三个层级实施。

3.2.2 城市更新应按照“体检发现问题—更新解决问题—评估实施效果—推动巩固提升”的全周期闭环工作路径开展实施。

3.2.3 实施城市更新，应符合下列各类底线管控要求：

1 满足建筑安全，燃气、供热、供水、排水等城市基础设施生命线安全，消防与应急通道安全，施工安全等安全底线管控要求，防范灾害风险，消除各类安全隐患;

2 保护历史地名、传统格局与街巷肌理、不可移动文物、历史建筑及具有保护价值的老建筑、古树名木及具有保护价值的树木;

3 加强重点地区和地段的风貌管控，控制新建超大体量公共建筑、超高层建筑;

4 保护现状地形地貌、山体及河湖水系。

3.3 重点任务分类及实施要求

3.3.1 城市更新重点任务应包括市政基础设施建设改造，防灾减灾设施建设改造，城镇老旧小区整治改造，完整社区建设，老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，城市生态修复，城市历史文化保护传承，既有建筑改造利用，道路基础设施建设改造，城市风貌整治改造，城市功能完善等。

3.3.2 城市更新重点任务及实施要求宜符合表 3.3.2 的规定。

表 3.3.2 城市更新重点任务及实施要求

任务类型

实施对象

实施要求

市政基础

设施建设

改造

城市建成区内运行年限超期、经评估存在安全隐患的设施、管网、管廊等

开展地下管线及附属设施系统性隐患排查与更新改造;同步建设城市基础设施生命线安全工程，将智能化感知设备、物联网监测等数字化手段纳入改造范围;建立全生命周期运维管理机制

3

续表 3.3.2

任务类型

实施对象

实施要求

防灾减灾

设施建设

改造

城市建成区内布局不完善、标准滞后或能力不足的城市防洪排涝、公共消防、应急避难场所等设施

实施老旧设施提标改造;开展易涝积水点排查整治;排查梳理城市消防站服务半径覆盖盲区，优化站点布局;建立跨系统联排联调与智慧化协同管控机制

城镇老旧

小区整治

改造

城市建成区内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)

开展安全隐患排查整治;优先实施水电气路、消防、安防等基础设施老化更新;推进建筑节能改造、适老化改造及无障碍设施建设;完善停车、充电、垃圾分类等便民设施;鼓励加装电梯;开展绿化提升与公共空间整治

完整社区建设

城市建成区内以步行 15 分钟为服务半径划定的居住片区，重点为老旧小区连片区域、居住集中区及公共服务配套薄弱区域

配建社区综合服务站、幼儿园、老年服务站、社区卫生服务站等基本公共服务设施;建设便利店、菜店、食堂、邮件和快件寄递服务等便民商业服务设施;完善慢行系统;配建活动场地与绿地

老旧街区更新改造

城市建成区内建成时间较早、具有一定历史保护价值但失养失修失管、公共服务和配套设施不完善的综合性生活街区

保护街区传统格局与风貌，严禁大拆大建;完善配套设施;提升消防安全保障能力;优化交通组织;开展建筑立面整治、违法建设拆除;实施商业业态培育与消费场景营造

老旧厂区更新改造

城市建成区内建成较早、设施陈旧、土地利用效率低下的老旧工业厂房、仓储用房及相关工业设施

开展结构安全评估与生态环境检测;实施工业遗产价值评估与分级管理;采用加固、改造等方式推进更新， 不宜拆除新建;完善内部交通系统及外部连接道路;保留特色工业景观;补充区域公共服务设施

城中村更新改造

在城镇开发边界范围内，集体土地被全部或大部分征用，原农村居民全部或大部分转为城镇户口，被城市建成区包围或基本包围的自然村

采用拆除新建、拆整结合、整治提升等方式实施改造;制定改造前后土地用途转换方案;开展安全隐患排查整治;提质改造公益性设施;开展居住环境优化整治

城市生态修复

受损山体、水体、采煤沉陷区、内涝风险区、土壤污染地块， 以及需要增补完善与开放的绿地系统、滨水空间等

建设连续完整的城市生态基础设施体系;修复受损生态空间;开展海绵城市建设、水土保持治理、土壤污染管控与修复;采取城市生物多样性保护措施;新增并开放共享公园绿地

城市历史

文化保护

传承

具有保护价值的历史遗存及其相互依存的自然景观和环境，包括物质和非物质遗产全要素

保护历史城区、历史文化街区、历史建筑的真实性与完整性;对传统格局、历史风貌和空间尺度实施严格管控措施;完善基础设施配置;改善居住条件;提升消防防灾能力;实施智慧化管理;探索历史文化遗产活化利用路径

既有建筑改造利用

承重结构承载力已部分或完全不能满足正常使用要求的 C、 D 级危险住房，存在安全隐患且有更新价值的城镇房屋

实行分级分类分批改造利用;对 C、D 级危险住房依据评估鉴定结果实施加固或拆除;对具备加固价值的房屋实施抗震加固;以空调、门窗为重点实施节能改造; 对保温材料实施全过程质量管控

道路基础

设施建设

改造

需要进行改建、扩建或修整的城市道路及道路附属要素

推广应用“既有道路非开挖形式的路基加固”工艺，利用老路基实施道路改建扩建;实施道路路面修复、道路断面优化、排水结构升级加固及附属设施更新;建设改造停车设施;推行立杆多杆合一改造

城市风貌整治改造

城市建成区内背街小巷、房前屋后公共区域、城市边角地，风貌不协调的街景立面，超期失修、设置不规范的城市家具，缺失或不达标的景观照明设施等

开展小微空间整治，修复路面、整治排水、提升绿化、规范停车，打造特色场景;规范街景立面改造，统一风貌尺度，融入历史文化元素，清理违规广告与乱搭乱建;整合优化城市家具，拆除废弃设施、补充便民配置;补齐照明短板，优化景观照明层次

4

续表 3.3.2

任务类型

实施对象

实施要求

城市功能完善

需要提升功能、改善品质的各类实体和系统

补充建设教育、医疗、文化、体育及社会福利等公共服务设施;完善市政交通、防洪排涝、防灾减灾等基础设施网络;有条件的地区鼓励配置“平急两用”公共基础设施;增设公园绿地、体育场地等公共开敞空间;完善便民消费类配套设施

3.3.3 城市更新各类重点任务应明确更新信息，包括位置、规模、更新方式、引导要求、措施建议、实施路径等。

5

4 城市层级更新实施

4.1 城市体检

4.1.1 城市层级更新实施应以城市体检为首要环节，系统性、周期性地开展城市体检工作。

4.1.2 城市体检工作应包括指标体系构建与评价、居民抽样问卷调查、问题诊断、整治建议等内容，宜建设城市体检数据库和城市体检信息平台。

4.1.3 城市体检成果应作为城市更新专项规划编制的重要依据，支撑片区策划和更新项目谋划。

4.2 城市更新专项规划编制

4.2.1 城市更新专项规划应落实国民经济和社会发展规划，依据国土空间总体规划，有效衔接国土空间详细规划以及公共服务、基础设施、产业、生态、环保等相关专项规划要求。

4.2.2 城市更新专项规划的主要内容应包括现状分析、规划目标、重点任务、城市设计、片区指引、项目库和保障措施等。

4.2.3 城市更新专项规划应统筹划定城市更新片区，在暂无法精准确定边界的情况下，可对城市更新片区边界进行划示，明确更新片区主导功能、更新方式、时序安排等指引要求。

4.2.4 城市更新专项规划应建立项目库，明确项目入库、出库的管理规则，确定更新项目的名称、类型、规模、实施时序及资金来源建议，可根据推进情况进行动态更新，更新项目可在片区层级进行深化细化及调整。

4.3 城市更新专项规划实施与传导

4.3.1 城市更新专项规划成果应按照相关规定报批备案后实施。

4.3.2 可依据城市更新专项规划制定城市更新年度实施计划，明确年度重点实施的更新片区及更新项目。

4.3.3 城市更新专项规划确定的功能定位、重点任务、底线管控要求、城市设计引导、跨更新片区协同要求等内容，应传导至片区策划及项目实施方案。

4.4 监测评估

4.4.1 城市更新专项规划实施后，宜开展动态监测和定期评估工作，并包括下列内容：

1 动态监测：跟踪城市更新专项规划实施进度、项目落地情况、资金使用效益等;

2 定期评估：评估目标达成度、公众满意度及经济社会生态综合效益等。

4.4.2 评估结果用于优化调整城市更新项目库，完善城市更新工作机制。

4.4.3 宜依托城市信息模型(CIM)平台和城市体检信息平台，推进城市更新智慧化动态监测，对更新项目实行全生命周期数字化管理。

6

5 片区层级更新实施

5.1 更新片区划定

5.1.1 统筹主体应在城市更新专项规划确定的更新片区基础上，根据土地权属界线，衔接行政管理、自然地理、规划管理等边界，结合市场参与情况，明确更新片区具体范围和规模。

5.1.2 超出更新片区范围，但关联度较高的更新项目，可打包划入就近更新片区统一实施。

5.2 更新片区专项体检

5.2.1 统筹主体在编制片区策划前，宜开展更新片区专项体检工作。

5.2.2 更新片区专项体检应综合评价更新片区建设发展状况，并形成问题清单，评价内容应符合表 5.2.2 的规定。

表 5.2.2 更新片区建设发展状况综合评价内容

评价方向

具体内容

土地用途

用地性质、土地权属、土地使用年限、使用状况等

建筑(构筑物)

建筑功能、建筑面积、建成年代、建筑质量、使用状况等

人口

常住人口、性别比例、年龄结构、职住比例、消费水平等情况

公共设施

商业、教育、医疗、养老、文化、体育、行政办公等各类公共设施数量、面积、分布、质量、服务能力、使用状况等

公共空间

公园绿地、防护绿地、广场等公共空间数量、面积、分布、质量、使用状况等

城市生态空间和资源

山体、水系、城市湿地、城市绿环、绿廊、绿楔、绿道等分布、面积、使用状况等

历史文化资源

历史文化街区、城址遗存、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、古树名木等文化遗产现状和保护利用情况

交通基础设施

路网、停车设施、公共交通、慢行系统等的分布和规模情况

市政基础设施

燃气、供热、供水、排水、供电、通信、环卫等设施的数量、面积、分布、质量、使用状况等

防灾减灾设施

消防设施配置、应急避难场所、地震断裂带分布、防洪排涝等设施的数量、面积、分布、质量、使用状况等

产业发展

产业用地利用效率、产业类别、产业规模、产业布局等情况

地下空间

地下交通、地下管网、地下公共建筑、地下人防等设施的数量、面积、分布、质量、使用状况等

更新资源底数

更新资源分布、功能、规模、权属、使用状况等

5.2.3 更新片区专项体检应梳理居民、政府、产权人、市场主体等各利益相关方的更新意愿和诉求，并形成意愿清单。

5.2.4 更新片区专项体检结论应纳入片区策划作为其编制的主要依据。

7

5.3 片区策划主要内容及要求

5.3.1 片区策划应明确更新片区的目标定位、功能业态、更新项目、设计引导、资金平衡方案等内容。

5.3.2 目标定位应围绕城市更新专项规划中相关片区指引确定的功能定位、重点任务等内容进行确定。

5.3.3 功能业态应基于更新片区产业布局、资源禀赋、市场需求等情况，提出功能转换、产业转型、活力提升等要求，确定业态类型、规模比例及优化策略，测算经济和社会效益。

5.3.4 更新项目应在城市更新专项规划项目库基础上进行深化细化，并应包括下列内容：

1 应确定更新项目的实施范围，具体范围可在项目实施方案中细化;

2 宜按照安全保障、民生改善、产业发展等类型生成更新项目，优先布局安全隐患消除、基础设施补短板、公共服务提质等项目;

3 应明确更新项目的实施时序，涉及安全保障、政策性住房建设、历史文化保护利用等民生属性强、社会关注度高的项目，应在更新时序中予以优先安排;

4 应科学制定更新实施路径，鼓励优先采用微改造、渐进式更新等方式，保留片区历史记忆;

5 宜结合片区产权状况、空间价值等要素，提出自主更新、合作更新、政府主导等差异化更新模式。

5.3.5 设计引导应包括下列内容：

1 应明确更新片区内容积率、建筑密度、建筑高度等开发强度，统筹地上地下空间一体化开发利用;

2 应统筹公共空间、交通基础设施、市政基础设施、公共设施及历史文化保护等设计要求，对空间肌理、天际线、公共空间、建筑风貌、慢行系统等要素提出设计引导;

3 可结合更新片区的功能组织、空间布局、交通基础设施、市政基础设施、景观绿化、建筑设计等内容开展竖向设计;

4 应衔接详细规划，并提出详细规划调整建议。

5.3.6 资金平衡方案应包括下列内容：

1 制定资金筹措方案，提出资金组合方式，明确项目经营性收益与其他收益来源，分析财务投资回报与收益平衡情况;

2 涉及政府资金及税费优惠的更新项目，可明确政府资金及税费优惠等具体事项。

8

5.4 片区策划认定与备案

5.4.1 片区策划应由统筹主体组织物业权利人、利害关系人及相关单位参与意见征询、沟通讨论、方案协商和利益谈判等工作，并经过专家评审。

5.4.2 片区策划应按照相关程序向社会公示。

5.4.3 片区策划应按照相关程序完成认定备案及归档。

5.5 片区策划实施与效果评估

5.5.1 片区策划涉及多个更新项目，宜采用统筹运作模式，保障整体资金平衡，并宜符合下列规定：

1 片区内多个关联性较强的更新项目宜采用投资、建设、运营一体化的整体运作模式;

2 对资金难以平衡的单一更新项目，可在更新片区内采用拆除新建类项目与整治提升类项目打包、公益性项目与经营性项目打包、短期收益项目与长期收益项目打包进行项目组合搭配;

3 片区内确实难以实现资金平衡的，可申请由政府牵头，提出资源置换、收益共享等跨片区的平衡方案并据此实施。

5.5.2 统筹主体应协调统筹更新片区内的更新项目实施，并应符合下列规定：

1 不同更新项目在空间、资金、时序等资源分配上存在冲突时，应优先保障用于消除安全隐患、改善基本民生、增加公共开放空间和补充公共设施的公益性项目;

2 宜统筹地上与地下空间资源的一体化更新，协调开发地下交通、地下公共建筑、地下人防等综合功能;

3 独立实施的更新项目应考虑与周边区域在交通流线、风貌形态、环境景观、设施配套等方面的协调与衔接，不得对周边环境产生负面影响。

5.5.3 片区策划实施过程中，发生下列情形的，可按照相关程序进行调整：

1 更新项目实施存在风险隐患;

2 涉及政策变化;

3 因重大项目、重大工程、重点任务变化使片区策划内容确需调整;

4 涉及实施主体变化。

5.5.4 片区策划实施后宜开展动态监测工作，在社会、经济、环境、文化等方面综合评估片区策划的实施效果，支撑城市更新专项规划及片区策划的优化调整。

9

6 项目层级更新实施

6.1 一般规定

6.1.1 更新项目应结合所在更新片区的更新潜力、功能业态、设施环境综合确定，并划定实施范围。

6.1.2 更新项目应按照“项目实施方案编制—审批备案—工程项目建设施工—竣工验收—运营管理—效果评估”的流程开展实施。

6.2 项目实施方案编制

6.2.1 实施主体应向相关部门申请基本信息，包括规划信息、地籍信息、地下管线信息、城市更新支持政策等。

6.2.2 项目实施方案应包括现状评价、功能业态、更新方式、时序安排、一体化设计、资金测算、运营管理方案等内容。

6.2.3 现状评价应符合表 6.2.3 的规定。

表 6.2.3 项目实施方案现状评价

评价方向

具体内容

土地分析

地块占地面积、用地性质、现状功能、权属关系、使用情况和分布情况等内容

建筑(构筑物)分析

居住、商业、工业、历史等各类建筑的楼栋数量、建筑面积、建筑质量、建筑功能、权属关系、使用情况、分布情况和违规搭建情况等内容

业态分析

业态类型、业态质量、分布情况、经营规模、经营状态等内容

周边设施分析

周边设施建设情况、市政基础设施存在问题、公共服务设施存在问题等内容

利益诉求征集

项目所在区域居民、产权人、市场主体等各方面的更新诉求、意见建议等内容

6.2.4 功能业态应分析产业发展趋势与市场供需，确定更新项目的主导功能、业态构成与更新规模。

6.2.5 应根据更新方式确定保护、改造、拆除、新建的具体范围及建筑面积。

6.2.6 时序安排应包括土地供应、工程设计、施工、竣工验收、运营等工作的时间节点和分工安排。

6.2.7 一体化设计应遵循绿色、低碳、韧性理念，并应包括下列内容：

1 总平面与建筑单体设计，空间布局和建筑形态;

2 绿化景观、公共空间、公共设施配套方案，交通组织与市政管线综合设计;

3 地下空间集约利用方案;

4 历史文化保护与活化利用方案;

5 绿色低碳、节能减排、可再生能源利用、海绵城市等方案。

6.2.8 资金测算应包括下列内容：

1 投融资模式和资金筹措方案;

10

2 项目更新改造及长期运营维护所需各项费用的系统测算方案;

3 项目投资回报与综合收益估算方案;

4 全周期资金管理与风险控制方案。

6.2.9 运营管理方案应包括下列内容：

1 项目运营组织方式与运营责任主体，全周期运营维护管理机制;

2 物业持有与处置要求，自持、租赁或合作经营等资产管理策略。

6.3 项目实施方案认定与备案

6.3.1 项目实施方案应征询物业权利人及利害关系人意见，同时征求相关部门意见，并经过专家评审。

6.3.2 项目实施方案应按照相关程序向社会公示。

6.3.3 项目实施方案应按照相关程序完成认定备案后开展实施。

6.4 项目实施要求

6.4.1 更新项目实施过程中应保障安全生产、绿色施工、工程质量与施工进度。

6.4.2 更新项目实施过程中，发生下列情形的，可对项目实施方案进行修改并实施：

1 更新项目发生用地变更、规模变更、实施时间变更、受外部条件影响使实施条件发生重大变化;

2 更新项目实施主体发生重大变更;

3 更新项目实施所依据的法律、法规、政策等发生重大变化。

6.4.3 多个关联性较强、实施主体一致的更新项目，宜根据类型、规模、资金等要素进行归类后，打捆编制、共同推进、系统实施。

6.4.4 更新项目竣工后，宜邀请公众、专家共同参与验收。

6.5 项目运营管理

6.5.1 更新项目竣工验收后即进入运营管理阶段，项目运营管理应符合运营管理方案相关要求。

6.5.2 更新项目依据运营管理方案，可采用自主运营、合作运营或引入第三方专业机构等模式开展运营工作。

6.5.3 实施主体根据物业持有要求，可进行产权自持或产权移交，运营责任主体根据项目类型，可按下列方式确定：

1 供水、排水、再生水、垃圾处理、城市道路、公共停车场、路内泊车位、消防等基础设施，可由政府或其授权单位采用公开竞争方式，通过购买服务、委托运营等模式，依法选择符合条件的专业机构负责运营管理;

2 通过更新改造新产生的公益类设施与公共空间，可采用社区自治模式由社区组织运营，或由政府或其授权单位采用公开竞争方式，通过购买服务、委托运营等模式，依法选择符合

11

条件的专业机构负责运营管理;

3 城镇老旧小区中结合共有资源整治改造的商业配套设施，可优先采用社区自治模式，由社区居民委员会或社区业主委员会等负责运营管理，也可由实施主体或专业机构负责运营管理。

6.5.4 更新项目应建立可持续的运营收益机制，其运营收益的合规获取方式可包括下列情形：

1 对于商业、办公、酒店、娱乐等持有型物业，可通过租赁等市场化经营方式获取运营收益;

2 对于老旧小区改造后新增或提升的公共空间、公共服务设施和基础设施，运营责任主体可通过有偿使用许可、租赁等方式获取运营收益;

3 运营责任主体承担项目物业管理服务的，可按照约定收取改造后产生的物业费、停车费等相关运营收益。

6.5.5 运营责任主体发生变更的，实施主体和原运营责任主体在过渡期间宜保持公共服务的连续性和稳定性。

6.5.6 更新项目运营管理宜吸引社会专业企业参与。

6.6 项目实施效果评估

6.6.1 更新项目在稳定运营后宜定期开展评估，并包含下列内容：

1 公众满意度及使用效能;

2 提升民生服务水平、商业活力、生态品质及城市功能，促进文化繁荣等综合效果。

6.6.2 评估结果应为优化调整运营策略、策划新增更新项目提供建议。

12

本规程用词说明

1 为便于在执行本规程条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

1)表示很严格，非这样做不可的：

正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”;

2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：

正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”;

3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”;

4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。

2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。

13

宁夏 回族 自治 区地 方标 准

城市更新实施规程

DB64/T 2179-2026

条文说明

14

目次

1 总则 16

3 基本规定 17

3.2 城市更新要求 17

3.3 重点任务分类及实施要求 18

4 城市层级更新实施 19

4.2 城市更新专项规划编制 19

4.3 城市更新专项规划实施与传导 19

4.4 监测评估 19

5 片区层级更新实施 21

5.1 更新片区划定 21

5.2 更新片区专项体检 21

5.4 片区策划认定与备案 21

6 项目层级更新实施 22

6.4 项目实施要求 22

6.5 项目运营管理 22

15

1 总则

1.0.1 本规程根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》中“建立健全城市更新实施机制”的要求，明确了城市更新实施的层级，并对不同层级的重要环节、主要任务、预期效果所要符合的要求作出规定。

1.0.3 本条依据《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出的“坚持以人民为中心，全面践行人民城市理念，建设好房子、好小区、好社区、好城区;坚持系统观念，尊重城市发展规律，树立全周期管理意识，不断增强城市的系统性、整体性、协调性;坚持规划引领，发挥发展规划战略导向作用，强化国土空间规划基础作用，增强专项规划实施支撑作用;坚持统筹发展和安全，防范应对城市运行中的风险挑战，全面提高城市韧性;坚持保护第一、应保尽保、以用促保，在城市更新全过程、各环节加强城市文化遗产保护;坚持实事求是、因地制宜，尽力而为、量力而行，不搞劳民伤财的‘面子工程’、‘形象工程’。”制定。

16

3 基本规定

3.2 城市更新要求

3.2.1 依据《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》， 建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系，规划实施体系分别对应城市、更新片区、项目三个层级，覆盖城市更新的宏观、中观、微观三个空间尺度。不同层级之间相互关联、相互传导，更新实施要求层层递进。

3.2.2 本条依据《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出的“建立健全城市更新实施机制。创新完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制。全面开展城市体检评估，建立发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作路径。”制定。

3.2.3

1 依据《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23 号)、《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》(建科〔2023〕30 号)等文件要求，需落实安全责任、消除安全隐患，保障城市基础设施生命线安全，将安全理念贯穿更新全过程。

2 依据《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《中共中央办公厅国务院办公厅关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》等文件要求，坚持保护第一、应保尽保，不随意更改老地名，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拆除具有保护价值的老建筑、古民居等。

3 依据《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》要求，加强城市更新重点地区、重要地段风貌管控，严格管理超大体量公共建筑、超高层建筑。

4 依据《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》(建科〔2023〕30 号)要求，坚持尊重自然、顺应自然、保护自然，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系。

l7

3.3 重点任务分类及实施要求

3.3.1 《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》明确了“加强既有建筑改造利用”“推进城镇老旧小区整治改造”“开展完整社区建设”“推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造”“完善城市功能”“加强城市基础设施建设改造”“修复城市生态系统”“保护传承城市历史文化 ”等八方面主要任务。本条结合宁夏回族自治区城市工作特点，在上述八方面任务基础上，依据宁夏《关于统筹推进城市更新的实施方案》中塑造城市风貌特色的主要目标要求，增加了城市风貌整治改造的重点任务，面向提升城市精细化管理水平，涵盖背街小巷、房前屋后、城市边角地、街景立面、城市家具及公共空间照明等整治内容，既是各地市推进城市更新的重要内容，也是城市管理部门落实城市更新工作的主要抓手，助力彰显宁夏城市风貌特色、提升城市人居环境品质。

3.3.2 本条及表格内容依据《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》， 参考《宁夏回族自治区城市更新技术导则》， 为明确各类城市更新任务的对象与要求而制定，为本地城市更新工作提供统一、明确的技术依据。

18

4 城市层级更新实施

4.2 城市更新专项规划编制

4.2.1 2025 年 7 月 17 日，住房城乡建设部办公厅印发《城市更新规划编制导则》， 导则提出“城市更新专项规划应当落实国民经济和社会发展规划，依据国土空间总体规划，与相关专项规划相衔接，作为城市更新项目实施、申请中央资金、专项债和城市更新项目贷款的依据。”

4.2.3 根据《城市更新规划编制导则》， 城市更新专项规划应“统筹划定若干个城市更新片区，提出指引要求，根据轻重缓急确定更新时序安排。”考虑到城市建成环境的复杂性(如产权边界模糊、地块零散等)，允许通过“划示”方式初步确定弹性边界，为后续片区策划留出深化空间。“划定”与“划示”是针对更新片区边界确定的两种不同工作深度要求。“划定”强调在条件具备时，对更新片区边界进行精准的确定，其成果是实施管理的直接依据;“划示”则是在现状条件复杂、无法精准确定边界时采用的弹性管理方式，侧重于通过示意性表达更新范围的主导方向与规划意图，为后续深化工作提供引导。二者共同构成了兼顾规划刚性与弹性的管理工具，但“划示”范围应在后续阶段转化为“划定”边界。

4.2.4 项目入库与出库是实施动态管理、保障项目库质量的核心机制。“入库”指项目经多部门联合审查，在规划、资金、实施条件等方面符合要求后，纳入城市更新的实施计划与管理序列。“出库”主要包括项目竣工并稳定运行后自动退出、实施主体自愿退出、经认定不具备实施性退出等情形，按程序办理并告知相关主体。

4.3 城市更新专项规划实施与传导

4.3.3 城市设计引导应考虑风貌协调、空间形态、公共空间品质，避免风貌割裂或空间失序，保障片区与城市整体空间肌理延续;跨更新片区协同要求应明确跨片区重大基础设施(如交通干道、综合管廊等)的衔接标准与实施时序，保障区域协同效益。

4.4 监测评估

4.4.1

1 动态监测属于过程性管控工具，侧重实施进度与风险预警。通过跟踪项目库落地进度、资金使用效益等关键数据，识别实施偏差与风险，支撑年度计划动态调整为年度计划调整提供数据支撑。

2 定期评估属于系统性总结工具，采用多维度效益分析模型(含定量指标与定性评价)检验目标达成度、公众满意度及综合效益，为规划修编与政策优化提供依据。

l9

4.4.3 各地可结合自身平台建设情况与应用实际需求，灵活依托城市信息模型(CIM)平台和城市体检信息平台，实现对更新项目从立项、建设到运营的全生命周期数字化管理，为监测评估、决策优化提供数据支撑。

20

5 片区层级更新实施

5.1 更新片区划定

5.1.1 《宁夏回族自治区城市更新技术导则》第十四条规定，更新片区的划定应充分尊重、顺应所在区域社会、经济、文化关系的延续性，结合城市体检结果、功能需求、更新类别等进行划定。更新片区应以城市更新专项规划中已划定的更新片区范围或初步划示的范围为基础，结合土地权属界线、行政管理边界、自然地理要素(如河流、山体)和规划管理，细化更新片区的边界范围，明确更新片区的划定规模，并充分考虑市场参与意愿与实施可行性，确保更新的范围界定既符合规划管理的技术要求，又尊重既有产权格局和市场主体意愿，增强实施可行性。以土地权属为基础减少后续更新中的产权纠纷，衔接各类边界有利于实现多规合一和协同治理。

5.1.2 在更新片区外，允许将功能关联、空间邻近或实施时序相近的不同类型更新项目，纳入同一片区进行统筹推进，实现资源的统筹配置、项目的协同推进和整体效益的最大化，促进更新活动的整体性和协同性，避免碎片化开发。

5.2 更新片区专项体检

5.2.3 《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出“建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。”“健全专家参与公共决策制度。”编制片区策划时应通过座谈会、问卷、访谈等方式广泛征集主管部门、居民、企业等利益相关方的意见建议，形成意愿清单，确保片区策划充分反映实际诉求，增强更新的公众参与性和实施可行性。

5.4 片区策划认定与备案

5.4.1 物业权利人指更新范围内土地、房屋的所有权人或合法使用权人，如户主、业主等;利害关系人指虽然不直接拥有产权，但更新活动可能对其合法权益造成影响的个人或组织，如相邻建筑的业主、承租人、经营商户等;有关单位主要包括属地政府及相关专业职能部门，如区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府，以及发展改革、自然资源、住房和城乡建设、财政、文化旅游、交通运输、园林、消防等主管部门。

5.4.3 归档需对整个策划过程中形成的各类文档资料进行系统整理和保存，建立完整的项目档案，按照规定由编制单位向城市更新的主管部门移交。

21

6 项目层级更新实施

6.4 项目实施要求

6.4.2

1 更新项目实施条件发生重大变化主要包括下列情形：

1)更新项目用地变更：原计划用地因各类原因无法继续使用，或需调整用地位置和范围;

2)更新项目规模变更、实施时间变更：在实施过程中，更新项目因市场需求、资金状况等因素导致规模扩大或缩小，或实施时间需相应调整;

3)更新项目受外部条件影响：更新项目的规划、环境影响评价、能源技术评价等条件发生变化，导致项目无法按照原方案内容实施。

6.4.3 以下类型的项目，在相应场景下可打捆编制项目实施方案：

项目类型

打捆场景

居住类

城镇老旧小区综合整治、危旧房屋改造、既有建筑节能改造、完整社区建设、既有住宅加装电梯、生活圈建设等

1)多个小区、楼栋连片改造

2)基础设施改造、电梯加装、便民设施等同一小区(社区)多项建设内容整合

3)同一更新片区内位置分散、改造内容相同的小地块合并推进

产业类

老旧工业厂房更新改造、园区开发区更新改造、低效楼宇更新改造、低效商业设施升级等

1)产业园区或者连片老旧工业厂房统筹整体改造

2)商业街区或商圈的商业设施、公共空间、交通组织等整体更新

设施类

燃气、供热、供水、排水等市政基础设施管线更新、交通基础设施更新改造、停车设施改造、公共空间改造提升、滨水空间改造提升等

1)管线、道路、绿化等关联性较强的城市基础设施系统化改造

2)区域内公共空间、服务设施等整体功能提升

综合类

城中村、老旧街区更新改造等

涵盖居住、产业、设施、公共空间等多种更新类型的综合工程，进行一体化规划实施

6.5 项目运营管理

6.5.1 运营管理阶段宜包含试运营、正式运营等环节。

参考《建筑设备试运营管理标准》， 项目验收合格后，进入正式运营阶段前宜开展试运营。试运营前宜制定试运营方案，期间宜开展项目运营工作指标和经济指标等监测与评估，如遇问题及时整改优化运营体系。

项目正式运营阶段应明确运营责任主体，依据项目实施方案明确的运营管理模式按管理计划执行，运营活动需符合相关管理规定，定期开展分析评估，建立运营档案并持续优化，保障项目常态化运行。