DBJ04/T 373-2026 高等学校物业服务标准

山西省工程建设地方标准

高等学校物业服务标准

The property service standards of higher education institute

DBJ04/T 373—2026

批准部门：山西省住房和城乡建设厅

主编单位：山西省房地产业协会

山西滨汾物业集团有限公司施行日期：2026年9月1日

前言

根据《山西省住房和城乡建设厅关于印发<2023年工程建设地方标准制(修)订计划〉的通知》(晋建科字〔2023〕87号)的要求，标准编制组经过深入调查研究，认真总结实践经验，参考国家及省内外有关标准，并在广泛征求意见的基础上，结合我省实际， 对原《高等院校物业服务标准》( DBJ04/T 373-2018) 进行修订。

本标准共分9章，主要技术内容包括：1总则;2术语;3基本规定;4楼宇管理;5设施设备管理;6公共秩序管理;7环境卫生管理;8绿化养护管理;9专项服务。

本标准修订的主要技术内容是：1增加了物业服务合同、物业服务管理制度、物业服务收费管理、物业档案管理、标识管理、专项服务等内容;2完善了基本规定、楼宇管理、设施设备管理、公共秩序维护管理、环境卫生管理、绿化养护管理的要求;3增加了条文说明;4对部分增加了限制性条款。

本标准由山西省住房和城乡建设厅负责管理，由山西省房地产业协会负责具体标准内容的解释。执行标准过程中如有意见或建议， 请反馈山西省房地产业协会(地址：太原市建设北路85号，邮政编码：030013,邮箱：sxsfdcyxh@126.com); 山西滨汾物业集团有限公司(地址：太原市小店区龙城大街102号盛锦国际B 座401室，

邮政编码：030000,邮箱：1219525725@qq.com)。

本标准主编单位：山西省房地产业协会

山西滨汾物业集团有限公司

本标准参编单位：山西宇腾物业服务集团有限公司

山西中惠宜和美好生活服务有限公司

山西金鸿福消防工程有限公司

本标准主要起草人员：张宝军关生唐贾东华韦小辉李明亮张瑞王双亮芦俊凤阎建光段旭东李琳李梅龙邓磊王丽莉陈海英杜瑞锦侯石洋贾辉庞瑞萍董英郑站伟孙野杨晓花刘盼盼王国华林月花马超安秀琴秦丽洁武亚楠王蕊刘鹏飞张玥

本标准主要审查人员：马培生李艳刘晓霞张燕张晓波董岩岩汤守才连军张勇

目次

1 总则 1

2 术语 2

3 基本规定 4

4 楼宇管理 9

4.1 一般规定 9

4.2 公寓服务 10

4.3 教学楼服务 11

4.4 办公楼服务 11

4.5 实验、实训楼服务 12

4.6 体育场馆服务 12

4.7 图书馆服务 13

4.8 楼宇维修管理 13

5 设施设备管理 15

5.1 一般规定 15

5.2 设施管理 16

5.3 供配电系统运行维护 16

5.4 电梯运行维护 17

5.5 空调系统运行维护 18

5.6 给、排水运行维护 19

5.7 锅炉系统运行维护 20

5.8 避雷系统运行维护 20

5.9 消防系统运行维护 20

5.10 安全防护系统 21

5.11 景观喷水系统维护 23

5

5.12 节能管理 23

6 公共秩序管理 24

6.1 一般规定 24

6.2 出入管理 24

6.3 车辆管理 24

6.4 巡查管理 25

6.5 施工管理 25

6.6 消防安全管理 26

6.7 应急管理 26

7 环境卫生管理 28

7.1 一般规定 28

7.2 校园保洁 28

7.3 楼宇内部公共区域保洁 29

7.4 教室保洁 29

7.5 实验、实训室保洁 30

7.6 垃圾管理 30

7.7 环境消杀 30

8 绿化养护管理 32

8.1 一般规定 32

8.2 养护管理 32

8.3 绿化保洁 33

9 专项服务 34

本标准用词说明 35

引用标准名录 36

条文说明 37

6

Contents

1 General Provisions 1

2 Terms 2

3 Basic Requirements 4

4 Building Management 9

4.1 General Requirements 9

4.2 Apartment Services 10

4.3 Teaching Building Services 11

4.4 Office Building Services 11

4.5 Laboratory and Practice Services 12

4.6 Sports Venue Services 12

4.7 Library Services 13

4.8 Building Maintenance 13

5 Facilities and Equipment Management 15

5.1 General Requirements 15

5.2 Facilities Management 16

5.3 Operation and Maintenance of Power Supply and Distribution

Systems 16

5.4 Elevator Operation and Maintenance 17

5.5 Operation and Maintenance of Air Conditioning System 18

5.6 Water Supply and Drainage Operation and Maintenance 19

5.7 Boiler System Operation and Maintenance 20

5.8 Lightning Protection System Operation and Maintenance 20

5.9 Fire Protection System Operation and Maintenance 20

5.10 Safety Protection System 21

7

5.11 Landscape Water Spray System Maintenance 23

5.12 Energy Conservation Management 23

6 Public Security Management 24

6.1 General Requirements 24

6.2 Access Control 24

6.3 Parking Management 24

6.4 Patrol Inspection Management 25

6.5 Construction Management 25

6.6 Fire Safety Management 26

6.7 Emergency Management 26

7 Environmental Sanitation Management 28

7.1 General Requirements 28

7.2 Campus Clean-keeping 28

7.3 Cleaning of Public Areas Inside Buildings 29

7.4 Classroom Clean-keeping 29

7.5 Cleaning of Experimental and Training Labs 30

7.6 Waste Management 30

7.7 Environmental Disinfection 30

8 Landscape Maintenance Management 32

8.1 General Requirements 32

8.2 Maintenance Management 32

8.3 Landscape Clean-keeping 33

9 Specialized Services 34

Explanation of Wording in This Standard 35

List of Quoted Standards 36

Explanation of Provisions 37

8

1 总则

1.0.1 为规范高等学校(以下简称“高校”)物业服务人的服务行为，提升物业服务质量，实现高校物业服务的专业化、标准化、规范化、智能化，结合山西省的实际情况，制定本标准。

1.0.2 本标准适用于山西省行政区域内高校物业服务。

1.0.3 山西省高校物业服务除应执行本标准外，尚应符合国家、行业及山西省现行有关标准的规定。

1

2 术语

2.0.1 高等学校 institution of higher education

对公民进行高等教育的学校，是大学、学院、独立学院、高等职业技术大学、高等职业技术学院、高等专科学校的统称，简称高校。

2.0.2 高等学校物业服务 property services in colleges and universities

物业服务人依照国家有关法律法规和物业服务合同的约定，对高等学校内已建成并投入使用的房屋建筑及其配套设施、设备和相关场地进行管理、维修、养护，提供校园环境保洁、绿化养护、秩序维护等服务，并在教学、科研及师生生活等方面为学校提供有偿或无偿服务的相关活动。

2.0.3 物业服务人 property service providers

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

2.0.4 专项委托管理 subcontracting management

将物业管理项目中的房屋及设施设备管理、秩序维护管理、保洁管理和绿化管理中的一项，或将秩序维护管理、保洁管理和绿化管理中的任意两项或三项委托给物业服务专业供应商负责的管理模式。

2.0.5 物业服务项目 property services project

物业服务项目指在特定区域内，为保障建筑设施、空间环境及用户需求而提供的综合性管理服务组合，涵盖设施运维、环境管理、 安全保障、能源管控等模块化服务包。

2.0.6 物业服务项目管理 property services project management

运用科学的方法，对物业服务项目进行的计划、组织、协调和控制等专业化活动，简称项目管理。

2.0.7 楼宇 building

学校内的建筑物，包括教学、科研、办公、生活用房及辅助用房。

2

2.0.8 设施设备 equipment and facilities

楼宇内外的附属设施设备，包括道路、场地、智能化设施以及给排水、供电、供热、供暖、电梯、空调、锅炉、消防等系统。

2.0.9 大型活动 large-scale activities

每场次预计参加人数在1000人以上的活动。

2.0.10 客户满意度 customer satisfaction

师生对物业服务的感知结果与期望或需求比较后感受的满意度。

2.0.11 突发事件 emergency

突然发生，且造成或者可能造成严重社会危害，需要采取应急处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件。

3 基本规定

3.0.1 物业服务人应与高校签订物业服务合同。物业服务人应指派物业服务项目负责人。物业服务合同应包含服务事项、服务标准、 服务频次、服务期限、服务交接、服务费用的标准和收费支付方式、 物业服务用房的配置和使用、物业服务评价方式以及双方的责任、 权利、义务和违约责任等相关内容，并按有关规定办理合同备案。

3.0.2 物业服务人应依据国家有关法律、法规的规定和物业服务合同的约定，对学校的各类建筑物及其附属设施、环境保洁、秩序维护、绿化养护等项目进行管理，并应在教学及师生生活等方面为学校提供多层次、综合性的服务。

3.0.3 物业服务人不得将物业服务项目整体转委托，专业管理内容可采用专项委托管理方式，委托具有专业资质的专业供应商进行管理，提供服务。

3.0.4 物业服务人应根据物业服务合同的约定并结合学校的规模、 范围、定位，设置相应的管理机构，配备满足物业服务需要的管理人员、专业技术人员和服务人员。

3.0.5 物业服务人应建立完备的管理制度和岗位责任制，包括但不限于下列内容：

1 物业服务人应建立完备的管理制度，并制定具体的实施细则和考核办法;

2 管理制度包括但不限于教室管理、公寓管理、楼宇管理、设施设备管理、公共秩序管理、环境卫生管理、绿化管理、消防安全管理、应急处置管理;

3 物业服务岗位责任制应包括各部门工作职责、各岗位职责及工作流程、员工岗位责任制、服务规范、岗位责任制考核细则等。

3.0.6 物业服务人应建立、健全相应的项目管理制度，明确项目管理目标及责任，规范项目管理行为，考核和评价项目管理成果。

实行项目管理责任制。项目管理目标责任书应由企业法定代表或其授权人与项目负责人签订，并应明确项目负责人及其管理成员在项目实施过程中的职责、权限、利益与奖罚。

3.0.7 物业服务人应按国家有关规定和物业服务合同的约定对服务范围进行物业承接查验。

1 对服务范围的建筑进行现场检查和验收;

2 对移交的资料进行清点和核查;

3 对物业承接项目查验中发现的问题进行记录汇总，上报学校处理，学校应积极处理并将处理结果告知物业服务人;

4 物业服务人更换时应按照规定移交相关资料，并办理移交接转手续。

3.0.8 物业服务人员应具备下列素质：

1 物业服务人员应具有良好的职业道德和团队协作精神，遵纪守法、爱岗敬业、尽职尽责、身体健康;

2 项目负责人应具备高校物业管理知识和经验，掌握物业管理法律法规，熟悉服务项目规章制度，了解相关设施设备的运行维护要求，并取得职业资格证书;

3 管理人员应具备高校物业管理知识和经验，接受相应的岗位培训和定期考核，并取得符合岗位要求的职业资格证书;

4 专业技术操作人员应按国家有关规定参加专业职业技能培训，并取得相应的职业资格证书或岗位证书;

5 涉及食品卫生安全的服务人员应持有效的健康证明;

6 应熟练掌握校园智慧物业管理系统的运用;

7 物业服务人员应着装统一、佩戴标志、仪容整洁、行为规范、 举止文明、服务热情，窗口服务人员应使用文明用语，态度温和耐心。

3.0.9 物业服务人应建立标识管理制度。

1 标识应包括平面示意图、禁止标志、安全警示标志、服务提示标识、消防安全标志、道路引导标志、公共信息标志、设施设备标识等;

2 标识应清晰、准确、分布合理;

3 标识制作应符合国家及相关行业标准。

3.0.10 物业服务人应建立信息公示制度。

1 应在服务中心或适当区域公示物业服务机构、项目负责人的相关信息、联系方式、服务内容和标准，咨询、投诉方式和电话、 邮箱等;

2 宜设置信息公示栏，发布服务信息和管理公告等;

3 对影响师生学习、工作及生活的信息，如停水、停电、电梯维保、消杀作业等应该提前公示;公示方式应采用信息公示栏、电子显示屏、微信公众号、广播、App 程序等;

4 重要事项宜采用书面或电子文件传递，紧急情况宜提请学校使用校园应急广播进行通知;

5 公示或公告内容应清晰、明确，语言规范，及时更新，宜采用图示等形式;

6 对不符合学校信息公示要求的通知、广告进行清理。

3.0.11物业服务人应建立档案管理制度。档案管理应符合下列规定：

1 档案包括物业建设档案和物业管理档案，物业档案应健全， 有专人负责管理，查阅方便;档案管理应严格遵守有关保密规定， 档案使用登记手续完备，不得外泄档案资料，未经许可不得将档案资料转作其他用途;

2 物业建设档案应包括物业竣工验收及承接查验资料、房屋及其配套设施权属资料、设施设备资料;

物业管理档案应包括教室管理、公寓管理、楼宇管理、设施设

备管理、公共秩序管理、环境卫生管理、绿化管理、消防安全管理、 应急处置管理过程中形成的文件记录、录音、视频、图像等资料;

3 档案管理宜引入智慧物业管理手段，设立电子档案，电子档案包括并不限于：物业档案内文件资料、录音、视频、图像等的存档情况，物业重大事件记录。电子档案不应保存在日常工作电子设备中。

3.0.12 物业服务人应根据物业服务合同的约定在相关场所内设立服务中心，为师生提供现场接待服务。服务中心应提供舒适的服务环境，设置服务电话，并应提供咨询、报修、受理投诉等服务。

3.0.13 物业服务人应主动接受监督，公布监督、投诉电话，投诉处理率和回访率应做到100%,并做好投诉处理相关记录。可委托学校、 行业协会、教育主管部门开展高校物业管理服务满意度测评。

3.0.14 物业服务人应通过自查、师生监督及满意度测评等方式制定质量目标，持续改进工作，完善工作记录。

3.0.15 物业服务人应当为师生的邮件投送、网络配送、快递服务、 家政服务等提供便利，不应无故阻止相关人员、车辆进入物业服务区域。进入物业服务区域的人员、车辆应当遵守时间、路线、停靠区域等相关管理规定。

3.0.16 高校物业服务项目和服务内容应符合表3.0.16的规定。

表3.0.16高校物业服务项目和服务内容

服务项目

服务内容

楼宇管理

①公寓服务;②教学楼服务;③办公楼服务;④实验、实训楼服务;⑤场馆服务;⑥楼宇维修管理;⑦图书馆服务

设施设备

管理

①场地管理;②供配电系统运行维护;③电梯运行维护;④给、 排水系统运行维护;⑤空调系统运行维护;⑥锅炉系统运行维护

公共秩序管理

①出入管理;②车辆管理;③巡查管理;④安全监控;⑤施工管理;⑥消防管理;⑦突发公共事件应对

续表3.0.16

环境卫生

①室内、楼宇内部公共区域保洁;②校园保洁;③教室保洁;④ 实验、实训楼保洁;⑤食堂保洁;⑥垃圾处理;⑦环境消杀

绿化养护管理

①养护管理;②绿化保洁;③绿化垃圾处理

其他管理

①教学辅助服务;②会务服务;③收发服务;④大型活动现场服务;⑤代理租赁服务

3.0.17 物业服务人应对各项目服务质量分别进行客户满意度测评和内部考核评价。

3.0.18 项目内部考核评价应按下列程序进行：

1 制定考核评价办法;

2 建立考核评价组织;

3 确定考核评价方案;

4 实施考核评价工作;

5 形成考核评价报告。

3.0.19 项目服务质量客户满意度测评可由学校组织或委托第三方进行。物业服务人应根据测评结果编制物业服务质量改进措施。

3.0.20 项目内部考核评价、客户满意度测评及其相关资料，应及时归档和保存。

4 楼宇管理

4.1 一般规定

4.1.1 应按物业服务合同的约定或学校的要求，保持楼宇本体的正常使用功能，定期巡查房屋及配套设施的完好程度，配合有关部门进行房屋安全检查，确定巡检内容、要求、频次，并建立巡检记录。

4.1.2 楼体周围应有楼栋或楼宇明显标识，楼宇人口处的醒目位置应公示楼宇安全纪律、防火须知和楼层平面图，楼层平面图标识应符合下列规定：

1 楼层的紧急出口、防火门、门禁门、管井门、消防通道门、 消火栓、灭火器应配置指令标志和指示标识;

2 楼层应标识各房间的用途和编号;

3 楼层应标识公用设备、材料堆放区、生活垃圾堆放区、变配电间的位置等;

4 天台、护栏等危及人身安全的区域应设置警告标志和禁止标志。

4.1.3 设置服务中心的楼宇，服务人员应根据高校相关规定，做好服务中心、楼宇的开门、清楼、锁门工作。

4.1.4 服务人员应对来访者做好登记确认及出入管理工作，严禁携带危险品、易燃易爆品进入，遇有可疑人员应进行询问盘查，并协助相关部门做好治安管理，严禁电动车、自行车等进入楼宇。

4.1.5 服务人员应每日巡查楼宇内安全、卫生及设施设备完好状况， 发现问题应及时进行报修，并做好记录。

4.1.6 物业服务人应定期对楼宇服务人员进行培训与考核。服务人员应符合下列条件：

1 了解电梯安全运行常识，掌握消防安保设施的使用与维护;

9

2 熟悉楼宇各楼层的平面布置;

3 具备处理应急突发事件的能力。

4.2 公寓服务

4.2.1 公寓应建立安全管理制度、日常生活管理服务制度、设备设施管理制度、卫生检查制度、入住与退宿制度等，各项制度应在显著位置公示，各项记录应规范、完整。

4.2.2 公寓内部设施设备运行正常，门窗、床、桌椅、衣柜等公共设施无损坏，安全防护设备健全。

4.2.3 公寓出入口应安排值班人员24小时值班，每日进行安全巡查，重点巡查公共设施设备、消防设施设备情况，制止违章用电、 焚烧、乱贴乱画等行为。

4.2.4 在公寓内应为师生提供接待、查询、代存、代办、传达等服务。

4.2.5 学生住宿和退宿时，应按学校有关规定及时进行受理及办理相关手续，并进行记录、登记归档。

4.2.6 学生公寓服务人员应能辨识居住公寓的学生，制止外来人员留宿。

4.2.7 学生公寓服务人员应建立住宿备用钥匙台账，严格管理宿舍钥匙，借用钥匙应做好借用记录。

4.2.8 学生公寓服务人员应对外来人员来访、大件物品出入、学生晚归等实施登记管理。

4.2.9 学生公寓服务人员应配合校方做好新生入住、毕业生离校、 寒暑假期间学生宿舍搬迁调整等工作。

4.2.10 公寓服务人员应尊重少数民族和外国人的风俗习惯。

4.2.11 物业服务人应做到与校方对公寓的共同管理，并符合下列要求：

1 了解公寓师生特点，为特殊群体提供有针对性的服务;

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2 公寓的门厅、楼道、走廊环境应布置整洁美观、健康高雅， 宜突出学校文化内涵和育人功能;

3 引导师生积极参加文明安全住宿活动，共同营造良好的宿舍文化氛围;

4 培养学生的劳动意识，引导学生将产生的生活垃圾分类装袋并提送至垃圾回收点;

5 掌握当代大学生心理特点，熟悉本公寓学生基本情况，尊重、 理解学生，礼貌、热情、主动、周到为学生服务，做到服务育人;

6 需适应智慧校园发展，熟练掌握并使用公寓智能化管理设施。

4.3 教学楼服务

4.3.1 教学楼整体环境秩序整洁，教室内干净整洁、光线充足、体感舒适，教学设备整洁齐备，多媒体教学设备正常启用，运行良好。

4.3.2 按学校规定，开放教学楼及教室，关闭时应清查滞留人员， 关闭门窗及相关设施设备，同时做好卫生保洁工作。

4.3.3 按合同约定定期对多媒体设备进行检查和维护保养，确保为师生提供方便、舒适的上课环境。

4.3.4 熟悉教学楼的教学安排等;具备处理应急突发事件的能力。

4.3.5 协助学校维护教学秩序，对不符合相关规定的行为及时制止。

4.3.6 协助学校做好教室的租赁、借用和调换，并做好记录。

4.3.7 在教师休息室提供饮水、清洁等服务，营造舒适的课间休息环境。

4.3.8 做好外来人员进出登记，禁止无关人员进入教学楼区域。

4.4 办公楼服务

4.4.1 物业服务人员应熟悉办公楼内的分区情况及其方位、公共区域布置等。

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4.4.2 做好外来人员进出登记，禁止无关人员进入办公楼区域。

4.4.3 在工作时间，办公楼内应保持安静，公共区域内不得有人高声喧哗。

4.5 实验、实训楼服务

4.5.1 按物业服务合同的约定，物业服务人可承担实验、实训楼的物业服务。

4.5.2 物业服务人员上岗前，应进行专业化的培训，掌握一定的实验室管理知识。了解熟悉安全防护措施，防止放射性、易燃、易爆等有害物质对身体的侵害。

4.5.3 物业服务人员应熟悉楼内紧急疏散通道，一旦发生紧急情况， 可有条不紊地进行疏散。

4.5.4 应按学校有关要求，对实验室内设置区域标识、材料标识， 标识应清晰、明确，符合有关标准。

4.5.5 实验、实训楼内存放的易燃、易爆和放射性材料，应设有专人负责管理，并远离热源和火源;对存放或废弃的放射性材料，必须按相关标准规定执行。存放场所应在楼层平面图中标识，并在其场所的醒目位置设有警示标志。

4.5.6 实验室使用明火时，必须符合有关用火管理规定，并应制定安全防火措施。

4.5.7 物业服务人应保证实验、实训室内供电、供水、排水等系统正常运行。

4.5.8 物业服务人应定期对实验、实训楼安全防护设施进行检查维护，确保正常使用。

4.6 体育场馆服务

4.6.1 按照物业服务合同的约定提供体育场馆的综合经营服务，并

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进行多功能、综合开发利用。

4.6.2 服务人员上岗前，应进行专业化的培训，掌握场馆管理知识。

4.6.3 物业服务人员应按物业服务合同要求，做好体育馆安全防护管理，保持应急设施、疏散通道和急救系统处于工作状态，发生突发情况时，可有效进行人员疏散。

4.6.4 保持场馆干净整洁、无异味。定期清洁地面、座椅、卫生间等设施，确保场馆内空气流通、光线充足、环境舒适。

4.6.5 根据各场馆安排，做好开门、清馆和锁门工作。

4.6.6 配合各项活动的开展，做好对外来人员和大件物品的登记。

4.6.7 采取合理的节能措施，如使用节能灯具、合理安排空调使用时间等，减少能源消耗和环境污染。

4.7 图书馆服务

4.7.1 按物业服务合同的约定可承担图书馆服务。

4.7.2 图书馆应按规定时间开馆、闭馆，闭馆前应清查滞留人员， 关闭门窗及相关设施设备。

4.7.3 图书馆出入口应设专人值班，对人员及物品进行安全秩序管理。

4.7.4 图书馆借阅区、电子阅览室干净整洁、无异味。

4.7.5 定期对图书馆进行巡查，确保设施设备安全，发现设施设备故障应及时报修。

4.8 楼宇维修管理

4.8.1 房屋地面、屋面、墙面、门窗、给排水管道等日常维修管理应符合下列规定：

1 每周对公共区域的门窗、玻璃等配件进行1次巡查，确保门窗开闭正常;

2 每月巡查、清理1次室外地面排水沟的淤泥与杂物;

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3 每半年对房屋地面、屋面、墙面进行1次全面检查并有记录， 对损坏的及时安排进行维修。

4.8.2 提供日常零星维修，急修应30分钟内到达现场，其他维修宜及时解决。

4.8.3 发现房屋存在安全隐患，应及时采取必要的处置及防护措施， 同时报告校方共同进行整改。

4.8.4 房屋日常维修保养应按房屋维修保养质量考核指标实施考核。

4.8.5 房屋维修保养计划应符合下列规定：

1 根据房屋构件、部件的合理使用年限、不同结构的养护要求等，制订大、中型维修计划，经校方批准后按物业服务合同组织实施;

2 实施楼宇维修计划，应不影响正常教学活动，宜在假期或休息日进行;

3 协助学校建立服务区域历史建筑物台账，配合开展历史建筑物保护工作。

4.8.6 保持楼宇及其附属设施正常使用功能，延长房屋使用寿命， 其状态应符合下列要求：

1 屋面无积水、无渗漏;

2 外墙装饰层无空鼓、无裂缝、无风化、无脱落;

3 阳台、雨罩、梁柱等结构构件保护层无开裂;

4 通风道通畅;

5 排水管道、检查井定期进行清掏，确保管道畅通;

6 室内墙面及顶棚无空鼓、无剥落;

7 门窗开关灵活，无破损;

8 室内地面无起砂、无空鼓、无松动。

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5 设施设备管理

5.1 一般规定

5.1.1 物业服务人应建立设施设备标识管理制度。设施设备标识主要包括：交通指示标识、供配电系统标识、空调系统标识、给排水系统标识、锅炉系统标识、安全警告标识、电梯标识、消防设施标识、安全监控系统标识、停车场管理标识。设施设备标识应符合下列规定：

1 定期检查、维护各类固定标识，应保持安置牢固、分布合理;

2 标识应目标准确、清洁、醒目;

3 根据安全需要、作业现场实际情况，宜及时设置临时性安全警示标志。

5.1.2 物业服务人应认真执行设施设备运行管理制度及维修养护制度。

5.1.3 物业服务人应配备具有上岗资格的专业技术人员，对设施设备管理和操作，各专业人员应严格执行操作规程和安全作业规程。

5.1.4 物业服务人应建立设施设备台账，制订设施设备维修保养计划，重点设备(变压器、锅炉、水泵、冷暖设备等)应有日常运行记录和维修保养档案。

5.1.5 物业服务人应设置24小时报修服务电话，配备专业人员;对学校电气、弱电、给排水、暖通、电梯、空调、锅炉、消防等设施设备应有报修、维修保养和回访记录。

5.1.6 机房环境应符合设施设备要求，并应保持环境整洁，无灰尘、 无杂物，无鼠害发生。

5.1.7 设施设备的维修保养材料，应按合同约定按计划进行采购; 维修保养材料的领用应记录齐全。

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5.2 设施管理

5.2.1 校区内的场地管理应符合下列规定：

1 宜在醒目位置公示学校总平面图，其主要内容应包括各类房屋以及道路与场地设施的布局;

2 总平面图中道路应包括行车道与人行道及其他地面排水设施;

3 总平面图中场地设施应包括停车场、校园操场、体育场馆和景观绿地等。

5.2.2 对道路、路面、侧石、窨井等设施，应每周1次进行巡检， 发现损坏应及时报告。

5.2.3 对校园操场和体育馆等设施，应建立健全维护和定期巡检制度，严格按照操作程序和标准化流程作业。

5.3 供配电系统运行维护

5.3.1 物业服务人可按物业服务合同的约定，承担物业服务区域内供配电系统的运行维护，亦可委托具有专业资质的专业供应商管理， 并签订专项管理合同。

5.3.2 供配电系统管理应符合下列规定：

1 有人值守的配电室。

1)按国家有关标准对供配电系统进行管理、运行及维护;

2)主配电室实行专人24小时运行值班，值班人员应持证上岗，认真做好《运行值班日志》《停电跳闸记录》《设备检修记录》 等各项记录，处理设备停电故障，解决设备缺陷，无任何责任停电事故;

3)设备运行状况每4小时检查1次，对主要运行参数进行记录，及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备干净整洁，绝缘良好，接触可靠，设备处于正常运行状态，保障安全供电;

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4)应按要求保证接地设备可靠、运行正常、电压稳定，按规定进行试验。

2 无人值守的配电室。

1)无人值守的变电所设专人每日巡查1次，重点检查高压设备运行、变压器温度、设备导线接触、电容补偿柜运行及建筑物完整情况等，并填写巡检记录，发现问题及时解决;

2)低压配电柜每周巡查1次，重点检查低压设备运行、设备导线接触、低压负荷三相平衡、空气开关有无过热现象等情况，并填写巡检记录，发现问题及时解决;

3)专业人员对变电所每周清扫设备表面1次，每月清扫环境卫生1次;低压配电室每季度清扫设备表面及环境卫生1次。

5.3.3 做好备用电源的维护工作，在主供电源线路停电时，应及时对备用电源或发电设备进行启用。

5.3.4 应急发电机组应有详细的日常测试记录、检修记录，应急用电必须保证在10分钟内能正常启动。

5.3.5 路灯、楼道照明及疏散指示灯等，巡查时发现问题应及时更换或检修，平时每月应全面检修1次，完好率不得低于95%。

5.3.6 室内、室外电气柜平时每周应巡查1次，发现问题应及时检修。

5.3.7 亮化泛光照明系统应合理规定开启、关闭时间，并按规定标准运行。应定时巡查各回路的控制装置，定时巡查灯具，保持安装牢固、线路整洁。

5.3.8 电动车充电设施设备安装牢固、外观良好、安全可靠。应配置符合现场实际、外观良好、安全有效的灭火设施设备。

5.4 电梯运行维护

5.4.1 物业服务人应按物业服务合同的约定对电梯运行维护进行管

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理，亦可委托具有专业资质的专业供应商进行维护保养，并签订专项管理合同。

5.4.2 电梯应每年经特种设备管理部门检测合格，出具检测报告， 核发《电梯安全使用许可证》,并由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测。

5.4.3 电梯安全使用合格证、年检合格证、紧急救援电话、乘客注意事项应在轿厢显著位置张贴。

5.4.4 电梯运行平稳、无异响，平层、开关正常，紧急电话通畅。 轿厢保持整洁、无异味，厢内温度适宜。

5.4.5 物业服务人必须有专人负责对电梯保养进行监督，每日应对电梯进行1次巡查，并应做好日常电梯运行的巡查及维保记录。电梯运行维护档案应做到资料齐全、数据准确，并应有年度、月度维保及日常检修记录。

5.4.6 电梯维保人员应定期对机房、轿厢顶和底坑进行检查，发现问题应及时处理。

5.4.7 电梯机房应实行封闭管理，机房内温度不得超过40℃,应急照明和灭火器、盘车工具应配备齐全，并宜置于显眼、方便处。

5.4.8 发生电梯运行噪声超标、舒适感差、平层精度差、层门开关不灵敏、紧急照明不起作用等紧急情况时，电梯维保人员应有应急处置预案。

5.4.9 发生电梯停电、困人、夹人等危险情况时，电梯维保人员应迅速组织进行救助。

5.4.10 电梯检修期间应在各楼层电梯口设有醒目警示标志或采取安全防护措施。

5.5 空调系统运行维护

5.5.1 物业服务人应有专职人员负责空调运行、维保，定期对空调

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系统进行巡检，并应做好日常巡检和维保记录。

5.5.2 空调系统运行维护档案应做到资料齐全、数据准确，并应有年度、季度、月度检修计划。

5.5.3 维护人员应每日对空调系统进行巡查，确保运行正常，管道、 阀件无跑、冒、滴、漏现象。

5.5.4 空调系统出现故障后，维修人员应及时到达现场维修，小修应及时处理，中、大修必须及时联系厂家技术人员并协助维修。

5.6 给、排水运行维护

5.6.1 物业服务人应保障水压稳定，满足正常使用，水质无异味、 异色等现象，生活饮用水质符合国家相关标准。

5.6.2 维护人员应定期对给排水系统进行维护、润滑，定期对二次供水系统、污水处理系统全面维护保养，并应做到系统无明显异味和噪声。

5.6.3 维护人员应定期检查污水泵、提升泵、阀门等，并应做到排水、排污系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无堵塞、 跑、冒、滴、漏现象。

5.6.4 给排水系统运行期间，用户末端的水压及流量应满足使用要求。

5.6.5 给排水系统运行维护应符合下列规定：

1 定期对水泵、管道进行除锈油漆、润滑加油;

2 高层供水设备应定期保养、消毒，水质必须符合国家标准;

3 定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养;

4 每季度对二次供水水质检测1次，二次供水水箱等设施应每半年清洗消毒1次;

5 有完整的运行管理记录。

5.6.6 应熟悉绿化用水、消防用水、中水等非生活用水供水系统、 管线的走向，并应定时巡视检查水表井、检查井、阀门，确保取水

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点设备完好。

5.7 锅炉系统运行维护

5.7.1 物业服务人应按物业服务合同的约定对锅炉系统进行管理， 亦可进行专项委托管理。委托专业供应商进行管理，签订专项委托合同。

5.7.2 锅炉房设备运行前，必须每年接受主管部门指定的检测机构的安全检测，并应建立检测记录。

5.7.3 司炉工应经培训上岗，并应持有操作证。

5.7.4 司炉工应每日对锅炉运行情况进行监控，并应有锅炉运行记录。锅炉运行维护应做到无跑、冒、滴、漏现象。

5.7.5 锅炉设备运行期间，有关锅炉房水处理、锅炉通风和排烟除尘、锅炉房燃料的储运，均应符合设计要求。

5.7.6 锅炉房的热工监测应保证锅炉房安全运行，各工艺系统的设备和管道应按相关规定配备检测仪表和信号装置。

5.7.7 有炉外水处理设备的锅炉房宜设置独立的化验室，并应配备化验设备。

5.7.8 应定期对锅炉电机部分、水箱、压力表、温控仪等进行检测。

5.8 避雷系统运行维护

5.8.1 屋顶避雷装置及接地装置检测要求应当符合国家及相关行业的规定。

5.8.2 应每年对避雷系统进行安全性能检测、维护保养，确保外观、 功能良好。

5.9 消防系统运行维护

5.9.1 物业服务人可接受校方委托，承担学校消防安全服务，并在

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物业服务合同中约定消防安全服务的内容。

5.9.2 物业服务人应设置消防设施平面图、火警疏散示意图，设置消防设施标识、消火栓标识、消防通道标识、消防设备使用书、灭火器，并安置在显著位置。

5.9.3 消防自动报警系统、监控系统应符合下列规定：消防报警主机应定时检查，消防电话、消防广播、应急照明箱、火灾探测器、 手动报警按钮、消火栓按钮应定时检测或测试，系统运行正常，消防应急照明、疏散灯光指示系统运行正常。

5.9.4 消防防排烟设备管理应符合下列规定：

1 送风机、排烟风机、防火卷帘、防火阀、风道、排烟道应定时巡查测试，系统运行正常;

2 送风机、排烟风机、防火卷帘控制箱处于自动伺服状态;送风口应定时与消防报警主机联动测试，并复位。

5.9.5 消火栓、自动喷水灭火系统管理应符合下列规定：

1 消火栓、自动喷水灭火系统运行正常;

2 消防管网压力保持系统要求的压力值，应定时手动盘泵(配有自动巡检柜的除外);

3 熟悉管网走向及防火分区，应定时沿管线巡查，保持阀门处于开启状态，无渗漏现象;

4 消火栓箱内水带、枪头配备齐全;

5高位水箱应定时巡查，水箱水位保持在设计水位;

6 高位水箱加压泵应定时手动测试，控制箱处于自动伺服状态;

7 室内消火栓应定时测试，加压水泵启动符合相关规范要求;

8 室外消火栓、水泵结合器应定时巡查，冬季应注意防冻防寒、 保暖工作，保持功能正常。

5.10 安全防护系统

5.10.1 物业服务人应按物业服务合同的约定承担安全防护系统的

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管理服务。

5.10.2 楼宇门禁系统管理应符合下列规定：楼宇门禁主机、电源箱 (含电池)、楼层解码板、线路应定时巡查，保持设备完好、功能正常。

5.10.3 安防视频监控系统管理应符合下列规定：

1 视频监控系统线路、光端机、交换机、摄像机、云台应定时巡查，保持安装牢固、接线整洁、功能正常;

2 显示屏或者电视墙、录像机、视频分配器、矩阵、控制键盘、 专用UPS 备用电源、机柜等监控室内后端设备应定时做专项清洁保养;

3 专用UPS 备用电源按照产品说明要求，做好充放电工作， 保持功能正常、容量达标;

4 录像资料存储符合相关规范要求。

5.10.4 周界防范系统管理应符合下列规定：

1 主机、压线连接、对射探头应定时检查、清洁保养，保持接线牢固功能正常;

2 报警功能应定时测试，保持功能正常。

5.10.5 物业服务人应设置安防、消防、电梯监控中心，监控中心应配备专职人员，双人24小时值班，并应做好值班记录。

5.10.6监控影像资料、报警记录资料应按有关部门的规定保管，未经批准不准查阅和外传。

5.10.7 消防、安防监控中心应及时接听公安、消防及学校有关部门的报警联动电话。

5.10.8 安全监控应定期对监控设备进行检修保养，并应做好检修保养记录。

5.10.9 监控设备出现故障应及时修复，出现紧急情况应及时向相关部门报告。

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5.11 景观喷水系统维护

5.11.1 根据季节变化规定年度运行期间和日常、节假日的开启、关闭时间，并按规定标准运行。

5.11.2 在运行期间，应定时检查水泵、控制箱、管件，保持功能正常。

5.11.3 冬季上冻前退水，防止设施设备损害。

5.12 节能管理

5.12.1 节能管理应严格执行公共机构节能管理规定，结合高校节能指标，实施节能管理。

5.12.2 根据高校要求，对员工进行能源管理制度、节能政策法规宣传教育和岗位技术培训。

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6 公共秩序管理

6.1 一般规定

6.1.1 物业服务人应按物业服务合同的约定，协助做好校园内秩序安全防范工作，并配备相应的专职秩序维护人员。

6.1.2 物业服务人应根据学校的特点制定公共秩序管理制度，对未履行合同约定，导致人身财产损失的，应依法承担相应法律责任。

6.2 出入管理

6.2.1 校门口应设置门卫，门卫应由专职秩序维护人员担任。

6.2.2 出入管理应建立门卫、值班、巡逻制度。

6.2.3 门卫应提示进入人员出示证件，查验校外人员的有效证件并登记。

6.2.4 对校内机动车辆应凭证出入校门;对外来机动车辆出入校门应登记询问，并应建立外来车辆出入登记制度。

6.2.5 对大件物品带出校门应实施出门证管理。

6.2.6 禁止将非教学、科研使用的易燃易爆物品、有毒有害物品、 动物和管制器具等危险物品带入校园。

6.2.7 对装修及其他临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问， 做好记录。

6.3 车辆管理

6.3.1 维护物业服务区域内机动车和非机动车的行车、停车秩序和停车场(库)的设施设备的管理。

6.3.2 加强车辆行车管理，对进入校园的机动车应规定车辆行驶路线，消防通道严禁停放车辆，保证消防通道的畅通。

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6.3.3 应加强车辆停放管理，指定车辆停放区域，对不按规定停放机动车的行为应进行劝阻、纠正。

6.3.4 对进入校区的特种车辆，应做好引导和配合，保证特种车辆的畅通有序。

6.3.5 校区内宜设定非机动车停放区、电动车集中停放区，引导师生有序停放。

6.3.6 校园内严禁电动自行车自由停放、充电。严禁电动自行车进入公寓、教学楼、办公楼、实验实训楼、体育场馆等室内场所。

6.3.7 校区内应及时疏导占道车辆，保持校区行车和行人道路畅通。

6.3.8 配合相关部门清理无主非机动车辆。

6.4 巡查管理

6.4.1 根据学校实际合理制定巡查路线，明确巡查工作职责，规范巡查工作流程，发现违法、违章行为应及时制止。

6.4.2 定时巡查服务区域，对办公楼、教学楼、实验楼、停车场等重点场所应增加巡查频次。

6.4.3 每日教学、办公活动结束后，应对教学、办公场所进行巡查。

6.4.4 巡查过程中，发现可疑人员应进行询问，必要时应进行上报。

6.4.5 对危害安全、影响教学秩序的行为应进行劝阻，劝阻无效的应及时报告校方和有关部门。

6.4.6 巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

6.4.7 巡查中发现有张贴小广告现象应及时制止，并应严格控制人员随意张贴小广告，必要时可与校方联系。

6.4.8 夜间巡查时应检查楼内照明，电扇、空调等设备，做到及时开启、关闭，并应做好巡查记录。

6.5 施工管理

6.5.1 对外来施工人员应实行登记、备案管理，施工人员进入楼内

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施工，应进行登记、验证。

6.5.2 对施工现场消防安全、施工材料堆放、清运建筑垃圾等应配合校方进行监督管理。

6.6 消防安全管理

6.6.1 物业服务人应协助学校有关部门保障物业服务区域火灾预防、火灾处置，应认真执行消防安全防范管理制度，落实消防安全负责制，逐级逐岗落实消防安全职责。

6.6.2 消防控制室值班人员应接受消防职业技能培训，并应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗。

6.6.3 消防控制室必须实行24小时值班制度，每班不应少于2人。

6.6.4 应定期进行消防巡查和检查，发现故障应及时与消防维保单位联系处理，并保留相关记录。

6.6.5 对学校内的重点部位应增加每日的防火巡查频次，并应做好防火安全检查记录。

6.6.6 疏散通道、疏散楼梯、安全出口、消防车道必须保持畅通， 不得堵塞、占用、锁闭、分隔。

6.6.7 配电室、锅炉房、水泵房、风机房、电梯机房等消防安全重点部位，应设置明显的防火标识;食堂厨房烟道、排烟风机应至少每季度清洗1次。

6.6.8制定符合高校特点的灭火疏散预案，应每年至少举行1次消防演习。