T/CABEE 127-2026 建筑及居住区数字化运维系统技术规程

　　ICS 35.240.99

CCS L 70

团 体 标 准

T/CABEE 127-2026

建筑及居住区数字化运维系统

技术规程

Technical code for digital operation and maintenance system of

building and residence community

2026-01-08 发布 2026-04-01 实施

中 国 建 筑 节 能 协 会 发 布

中国建筑节能协会团体标准

建筑及居住区数字化运维系统技术规程

Technical code for digital operation and maintenance system of building and residence community

T/CABEE 127-2026

批准部门：中国建筑节能协会

施行日期：2026 年 4 月 1 日

 

2026 北京

中国建筑节能协会文件

国建节协标〔2026〕 3 号

关于发布团体标准《建筑及居住区数字化运维系统

技术规程》的公告

现批准《建筑及居住区数字化运维系统技术规程》为中国建筑节能协会团体标准，标准编号为：T/CABEE 127-2026，自2026 年 4 月 1 日起实施。

协会委托主编单位收集标准的应用案例(包括政府部门采信证明文件、市场应用情况、国际标准化组织或国外权威机构采信证明、评优示范工程案例等实施成效材料)，并对案例进行宣传。

现予公告。

2026 年 1 月 8 日

前 言

根据《中国建筑节能协会团体标准管理办法》及《关于印发<2023年度第二批团体标准制修订计划>的通知》(国建节协〔2023〕033号)的要求，由安徽建筑大学会同有关单位组建编制组，经广泛的调查研究，认真总结实践经验，参考有关国内外标准和先进经验，并在广泛征求意见的基础上，共同编制了本规程。

本规程的主要内容包括：1总则;2术语;3基本规定;4运维管理对象;5运维系统架构;6功能要求;7性能要求;8安全要求。

本规程的某些内容可能直接或间接涉及专利，本规程的发布机构不承担识别这些专利的责任。

本规程由中国建筑节能协会标准化管理办公室(联系电话：010-57811281 ，邮箱：biaoban@cabee.org)和中国建筑节能协会智慧建筑专业委员会(联系电话： 17605315985，邮箱：key@key—yzx.com)负责管理，由安徽建筑大学负责具体内容的解释及标准应用案例(包括政府部门采信证明文件、市场应用情况、国际标准化组织或国外权威机构采信证明、评优示范工程案例等实施成效材料)收集。标准应用过程中如有意见或建议，以及标准相关应用案例，请反馈至安徽建筑大学(联系人：杨亚龙，联系方式：0551-63828169，邮箱：ylyang@ahjzu.edu.cn，

地址：安徽省合肥市经济技术开发区紫云路292号，邮编：230601)。

本规程主编单位：安徽建筑大学

北京中航大北物业管理有限公司本规程参编单位：北京航空航天大学

北京诺士诚国际工程项目管理有限公司

同济大学

天津大学

苏州科技大学

中邮建技术有限公司

中外建设信息有限责任公司

北京易住行技术有限公司

深圳市大方云动数字科技有限公司

深圳海智创科技有限公司

深圳数智乐居科技有限公司

深圳广物智酷咨询有限公司

金捷利科技(北京)有限公司

北京丰汇物业管理有限责任公司

知真行远数字技术(杭州)有限责任公司中建电子信息技术有限公司

安徽建工三建集团有限公司

安徽禾顺信息科技有限公司

本规程主要起草人员：杨亚龙 潘卫杰 高 庆 马晓勇 易伟强肖 辉 马 虹 付保川 刘 政 谢陈磊伍 超 陈劲松 李 野 王安格 赵 靖吴征天 许馨尹 陈 楠 叶朱志 钱 方袁润枝 温立刚 王 冲 廖景明 左 壮曾祥杰 陈佩军 吴 健 柯宅邦 袁亚宾王 晨

本规程主要审查人员：张桂青 聂秀英 郝斌 周小林 王宝龙周小平 庄 园

1 总则

1.0.1 为提高建筑及居住区数字化运维系统的运行效率和管理质量，制定本规程。

1.0.2 本规程适用于建筑及居住区数字化运维系统的设计、施工、验收、管理以及对既有运维系统的提升改造。

1.0.3 建筑及居住区的数字化运维系统除应符合本规程外，尚应符合国家现行有关标准和中国建筑节能协会现行有关标准的规定。

2 术语

2.0. l 城市居住区 urban residential area

城市中住宅建筑相对集中布局的地区，简称居住区。

2.0.2 数字化运维系统 digital operation and maintenance system

数字化运维系统是指基于物联网、大数据、人工智能等技术，对建筑及居住区的建筑、设施、设备及其运维流程、数据等进行全生命周期感知、分析、决策与优化的智能化系统，简称“运维系统 ”。

2.0.3 数字化运维流程 digital operation and maintenance workflow

数字化运维流程是指通过数字化技术和智能化工具，对传统运维流程进行重构与优化，实现运维全生命周期的数据驱动、自动化执行、实时监控与智能决策的体系化管理活动。

3 基本规定

3.0.1 运维系统应对建筑及居住区的空间、建筑设备、运维人员、运维作业流程、运维绩效考核等进行管理。

3.0.2 运维系统建设应涵盖建筑设备在线监控、运行维护及既有系统的改造提升部分。

3.0.3 建筑及居住区基础网络应实现互联互通，需运维的建筑设备应具备标准的数字化通讯接口，非智能设备宜加装物联网传感器并支持标准协议接入。

3.0.4 运维系统应实现建筑信息的可视化管理，宜在建筑及居住区地理与建筑数据空间模型上综合显示设备及人员等信息，实施建筑及居住区的运维管理操作。

3.0.5 建筑及居住区宜设立运维中心，运维系统可采取云平台、本地或混合云模式。

3.0.6 建筑及居住区数字化运维系统应与其它智能化系统同步规划、设计、施工、验收、交付、运行。

3.0.7 数字化运维系统应具有可靠性、适用性、兼容性、安全性、可维护性和可扩展性。

4 运维管理对象

4.1 一般规定

4.1.1 运维管理对象应包括建筑设备、运维人员、备件材料等，以及人员架构、数字化运维流程、建筑及居住区的空间地理信息、设备运行动态数据、运维过程数据、知识产权与共享数据等。

4.1.2 运维系统应对运维管理对象的信息进行全生命周期管理。

4.1.3 运维系统应具备离线数据导入和实时数据更新功能，动态数据无法通过自动化手段获取时，可采用人工录入接口，并记录操作日志。

4.2 对象管理要求

4.2.1 建筑设备应包括暖通空调设备、供配电与照明设备、给水排水设备、建筑智能化设备、电梯及其它特种设备等;每台设备应绑定唯一数字化标识，并关联设备档案。

4.2.2 运维人员的基本信息(姓名、资质、岗位)应与岗位信息匹配;应通过定位终端、生物识别或智能工牌记录工作轨迹及工时。

4.2.3 运维系统宜具有资产管理功能，记录设备与材料库存状态，实现自动化出入库及预警;记录设备校准、维修保养及使用责任人信息。

4.2.4 运维系统应对运维相关人员及架构的基本信息进行管理。包括：编码、名称、组织描述、工作内容、工作责任等。

4.2.5 运维系统应对工单派发、巡检路径规划、故障处理等运维流程进行数字化映射并实现流程自动化。

4.2.6 建筑及居住区的空间地理信息宜叠加设备位置、人员轨迹等动态信息;支持空间与设备/人员的关联查询与可视化展示。空间信息查询响应效率应满足运维实时性需求，确保不影响故障定位、应急指挥等关键业务。

4.2.7 运维系统应对设备的数字化参数及实时动态数据进行管理;通过设置阈值、增加 AI 算法等手段，实现主动告警及设备的故障预测。

4.2.8 运维系统应全面记录运维的全过程数据并生成运维绩效报告。

4.2.9 运维系统应对建筑及居住区知识产权与共享数据进行权限分级管理;应通过统一对外门户实现信息共享。

5 运维系统架构

5.0.1 运维系统架构宜由设备层、数据层、服务层、应用层、用户层组成(图 5.0. 1)。

图 5.0.1 运维系统架构

5.0.2 运维系统各层功能应符合下列规定：

1 设备层应收集、存储、传输系统运行的各种数据，为上层的数据层提供原始数据源与计算服务;可执行各类控制指令。

2 数据层应构建数据资源系统，确保数据的准确性、完整性和可用性，为上层服务提供数据支撑。

3 服务层应提供基础功能及物联网监管、资产汇集管理等功能与服务。

4 应用层应通过专业化、定制化、易用性强的应用软件、通用工具及标准化接口，实现运维管理和服务的科学化、精细化和智能化。

5 用户层应通过用户界面与运维系统进行交互，获取所需的信息和服务;应针对计算机、移动设备、可视化大屏等多个终端进行适配，满足用户对视觉效果与交互方式的需求。

5.0.3 运维系统应采用可扩展的软硬件架构，能够根据需求扩展业务范围和增加新设备。

5.0.4 运维系统应具备安全、通用、开放的软硬件接口。

5.0.5 运维系统升级扩容应不影响原有业务和设备的使用。

6 功能要求

6.1 设备管理

6.1.1 设备登记与档案管理应符合下列规定：

1 运维系统应具备设备登记功能，详细记录每台设备的基本信息，包括设备名称、型号、厂家、安装日期、安装位置等;

2 设备档案应包括设备的运行记录、维护记录、故障记录、检修记录、报废记录等，形成完整的设备生命周期档案;

3 设备档案应定期更新和维护，确保档案信息的及时性和准确性;

4 设备档案管理系统应具备数据备份和恢复功能，防止数据丢失。

6.1.2 设备状态监控应符合下列规定：

1 应具备实时监控设备运行状态的功能，获取设备的运行参数和工作状态，如温度、湿度、电压、电流、压力、转速等关键参数，确保设备在正常范围内运行;

2 设备状态监控数据应具备日志记录功能，保留历史数据以便于后续分析和追溯;

3 应具备数据分析功能，对设备运行状态进行趋势分析、异常检测和报警。

6.1.3 故障诊断应符合下列规定：

1 运维系统应具备智能故障诊断功能，能够通过数据分析和机器学习算法，对故障原因进行准确定位和分析;

2 故障诊断应综合考虑多种因素，如设备运行历史、环境参数、操作记录等，进行全面分析;

3 运维系统应提供故障诊断报告，包括故障原因、影响范围、建议处理措施等。诊断结果应以图表，报告等形式直观展示，便于运维人员理解和应用。

6.1.4 设备维护与检修应符合下列规定：

1 运维系统应具备设备维护和检修管理功能，根据设备运行情况、历史数据、定期维保要求，制定合理的维护和检修计划;

2 运维维护计划应包括日常维护、定期检修和预防性维护，确保设备的正常运行并延长设备使用寿命;

3 维护和检修记录应具备日志记录功能，记录每次维护和检修的详细信息，包括维护时间、维护内容、维护人员、维护结果等;

4 运维系统应实现设备维护智能提醒功能，支持根据维护周期自定义提醒时间;

5 运维系统应具备维护和检修报告生成功能，通过图表、报告等形式直观展示维护和检修结果。

6.1.5 设备性能评估应符合下列规定：

1 运维系统应具备设备性能评估功能，对设备的运行效率、能耗、故障率等进行全面评估，形成设备性能评估报告;

2 运维系统应能够根据设备性能评估结果，提出设备优化和改进建议，提高设备运行效率和可靠性;

3 运维系统应具备数据分析和挖掘功能，对设备性能进行深入分析和趋势预测。

6.1.6 设备生命周期管理应符合下列规定：

1 运维系统应具备设备生命周期管理功能，全面记录设备从采购、安装、运行、维护到报废的全过程信息;

2 运维系统应能够根据设备生命周期管理信息，制定设备更新和升级计划，优化设备资源配置;

3 设备生命周期管理信息应具备数字化和可视化展示功能，方便查询和管理。

6.2 运维策略

6.2.1 运维系统宜利用多源数据构建运维模型，提高运行效率、降低能耗成本、预测和防范潜在故障，优化整体运维策略。

6.2.2 运维系统宜集成人工智能算法，用于数据分析、故障预测和优化决策。

6.2.3 运维系统应具备自适应调节功能，能够根据实时监测数据和预设规则自动调整系统运行参数，实现节能高效和舒适性的平衡。

6.3 能耗监测及碳排放核算

6.3.1 运维系统宜实现能耗监测及碳排放的分项、分类核算，监测范围宜覆盖建筑及居住区的电气、暖通空调、给水排水等系统。

6.3.2 运维系统宜具备能耗及碳排放数据分析与预警功能，及时识别和响应异常

能耗及碳排放情况，减少能耗损失和环境影响。

7 性能要求

7.1 数据采集要求

7.1.1 数据采集方式应以自动采集为主、人工采集为辅;重点设备冗余设计。

7.1.2 自动采集方式应满足下列要求：

1 采用标准化数据接口，不应采用私有协议;

2 采集参数(频率、内容、对象等)可设定;

3 按设定的采集频率自动采集数据;

4 当自动采集数据失败时，进行记录和告警，由人工采集缺失数据。

7.1.3 人工采集数据应标注采集时间、操作人员、设备编号等信息;数据录入后应二次校验。

7.1.4 采集设备精度等级应符合行业标准，并检定/校准合格且在检定/校准有效期内。

7.1.5 数据采集宜采用动态调整策略，并应符合下列规定：

1 根据数据变化率或系统负载自适应调整采集频率;

2 当网络拥堵时，自动降级非关键设备采集频率。

7.2 数据传输要求

7.2.1 运维系统设备层控制网络宜优先采用工业以太网、现场总线等有线通信方式;对于布线受限、移动设备或低功耗广覆盖场景，可采用符合系统性能与安全要求的专用无线通信方式(如 LoRa 、Zigbee 、NB-IoT 等)。通信协议应采用国际或国家标准的开放协议，确保不同厂商设备的互操作性。

7.2.2 数据层数据传输应满足下列要求：

1 应通过局域网、互联网等多种组网模式;

2 宜采用专网;

3 当有线网络不能满足传输需求时，可采用 WIFI/4G/5G 等无线网络进行数据传输。

7.2.3 运维系统应采用传输数据加密算法保证网络数据传输的安全性。

7.3 数据存储要求

7.3.1 运维系统收集和产生的信息和数据应在境内存储。

7.3.2 新建运维系统应优先选用通过现行国家标准《信息安全技术 网络安全专用

产品安全技术要求》GB 42250 认证的国产存储设备;既有运维系统改造中，存储设备扩容或替换时应优先选择国产设备。

7.3.3 运维系统宜支持云存储、本地存储等数据存储方式。

7.3.4 运维系统应支持设置数据存储策略，并自动执行存储策略。

7.3.5 运维系统宜支持数据压缩存储功能。

7.3.6 运维系统存储设备应具有良好的节点扩充性和高数据传输速率。

7.3.7 数据的存储时间：视频类数据存储时间不应少于30 天，设备运行、能耗数据等存储时间不应小于3 年，并应与纸质档案保存时间一致。

7.3.8 运维系统采用的数据库平台软件应符合下列规定：

1 应具备将空间数据与属性数据统一存储的能力。

2 应具备管理海量空间数据的能力。

3 应具备数据库服务恢复功能。

4 应具备数据备份和恢复功能。

5 应提供有效的技术支持服务。

8 安全要求

8.1 数据安全

8.1.1 数据加密应符合下列规定：

1 所有敏感数据在传输过程中应使用国家认可的加密协议进行加密。

2 存储在本地或云端的所有敏感数据应采用符合国家密码管理规定的加密算法进行加密。

3 密钥的存储应使用硬件安全模块(HSM)或其他安全硬件设备。

8.1.2 数据访问控制应符合下列规定：

1 关键系统和数据的访问应通过多因素认证进行身份验证。

2 应通过基于角色的访问控制限制对系统和数据的访问权限。

8.1.3 数据备份和恢复应符合下列规定：

1 应定期对关键数据进行备份，并将备份数据存储在安全的位置。备份数据应加密。

2 应制定详细的数据恢复计划，包括数据丢失或系统故障时的应急措施和恢复步骤。

3 应定期测试备份恢复流程，确保备份数据的完整性和可用性。

8.1.4 安全审计与监控应符合下列规定：

1 所有与敏感数据相关的访问操作(如读取、修改、删除)应被详细记录，并定期进行审计。审计应包括访问者身份、操作时间、数据类型、操作结果等。

2 应建立详细的安全事件响应计划，确保在发生安全事件时有清晰的处理流程。

8.2 运维系统网络安全

8.2.1 网络架构安全应符合下列规定：

1 应对建筑及居住区的运维系统网络进行合理分段，确保关键系统与其他系统隔离，减少潜在攻击面和传播风险。

2 必要时，宜使用VLAN 技术将网络流量分离，限制不同设备和系统之间的通信，增强网络安全性。

8.2.2 通信安全应符合下列规定：

1 远程访问宜使用虚拟专用网络(VPN)，确保通信的机密性和完整性，防止远程通信中的安全漏洞。

2 VPN 应采用符合现行行业标准《IPSec VPN 技术规范》GM/T 0022 或《SSL VPN 技术规范》GM/T 0024 的国密算法，确保数据传输机密性。

8.2.3 入侵检测与防御应符合下列规定：

1 应部署入侵检测系统，实时监控网络流量，识别潜在的入侵行为，并及时预警。

2 在检测到攻击时，入侵防御系统应自动采取措施，阻止威胁进一步扩散。

3 应定期更新防御规则，以应对新出现的威胁。

8.2.4 网络设备安全管理应符合下列规定：

1 运维系统的网络设备(如路由器、交换机、防火墙)应进行安全配置，严禁使用默认密码，仅开放必要的端口和服务。

2 应定期更新网络设备的固件和软件，及时修复已知漏洞。

3 应定期审计网络设备的配置，确保符合安全政策和最佳实践。

4 宜采用自动化工具进行配置管理，及时发现和修复配置偏差。

8.2.5 安全补丁管理应符合下列规定：

1 应建立定期补丁管理流程，确保所有网络设备和系统及时应用安全补丁。

2 对于关键系统，应采用自动化工具进行补丁部署，减少人为错误。

3 应定期评估补丁管理的有效性，确保没有已知漏洞存在于网络中。

本规程用词说明

1 为便于在执行本规程条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

1) 表示很严格，非这样做不可的

正面词采用“必须” ，反面词采用“严禁”;

2) 表示严格，在正常情况下均应这样做的：

正面词采用“应” ，反面词采用“不应”或“ 不得”;

3) 表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜” ，反面词采用“不宜”;

4) 表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。

2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合 规定”或“应按 执行”。

引用标准名录

《信息安全技术 云计算服务安全能力要求》GB/T 31168

《信息安全技术 网络安全专用产品安全技术要求》GB 42250 《IPSec VPN 技术规范》GM/T 0022

《SSL VPN 技术规范》GM/T 0024

中国建筑节能协会团体标准

建筑及居住区数字化技术应用运维通用技术要求

T/CABEE 127-2026

条文说明

编制说明

《建筑及居住区数字化运维系统技术规程》T/CABEE 127-2026 经中国建筑节能协会2026 年 1 月 8 日以国建节协标〔2026〕第 3 号公告批准发布。

本规程的主要内容包括：1 总则;2 术语;3 基本规定;4 运维管理对象;5 运维系统架构;6 功能要求;7 性能要求;8 安全要求。

为了便于物管部门、企业和机构、公众在使用本规程时能正确理解和执行条文规定，《建筑及居住区数字化运维系统技术规程》编制组按章、节、条顺序编制了本规程的条文说明，对条文规定的目的、依据及执行中需注意的有关事项进行了说明。但是，条文说明不具备与标准正文同等的法律效力，仅供使用者作为理解和把握标准规定的参考。

1 总则

1.0.1 本规程的制定旨在推动建筑及居住区运维系统的数字化转型，通过引入物联网、大数据、人工智能等技术，实现运维流程的智能化和数据驱动。其核心目标是提升运维效率、降低能耗成本、延长设备生命周期，并为绿色建筑和低碳发展提供技术支撑。

1.0.2 适用范围涵盖建筑及居住区的数字化运维系统设计、施工、验收、管理及改造。既有系统的改造需结合现有设备兼容性评估，确保平滑过渡至数字化管理模式。

3 基本规定

3.0.3“标准的数字化通讯接口 ”指设备需支持 BACnet、LonWorks、Modbus 、工业以太网等开放协议，避免私有协议导致的数据孤岛。施工阶段需验证接口兼容性，确保无缝接入运维系统。

3.0.5 运维中心可采用混合云模式，核心数据本地化存储，非敏感业务上云。运维平台需支持多租户管理，满足不同规模建筑及居住区的需求。

3.0.6“ 同步规划、设计、施工、验收、交付、运行 ”强调数字化运维系统与其它建筑智能化系统的一体化实施，避免后期补建导致的资源浪费。验收阶段需重点验证系统互联互通性及数据采集完整性。

4 运维管理对象

4.1.1 知识产权与共享数据，具体包括：

1 自有知识产权：运维系统软件著作权、BIM 模型著作权、数据分析算法专利、设备故障预测模型等;

2 第三方知识产权：商业软件授权、开源协议管理的代码等;

3 数据资产权属：设备运行数据、用户行为数据的采集权、使用权、收益权归属约定;

4 共享数据：向政府监管平台提供的法定公开数据，及经脱敏处理的公共数据等。

4.2.1 设备唯一标识可采用二维码、RFID 或 UUID，并与 BIM 模型中的设备编码一致，实现物理实体与数字孪生的一一映射。

6 功能要求

6.1.3 机器学习模型训练数据应包含设备正常运行状态、典型故障模式及环境变量(如温湿度、电压波动)，并定期更新模型以提高诊断准确率。

6.2.1 多源数据包括设备运行数据、能耗数据、气象数据等。

7 性能要求

7.1.1 重点设备应根据安全等级、故障影响范围及经济损失、能耗权重等因素综合判定。

7.2.1 系统应通过协议网关或中间件平台实现多协议转换，确保不同品牌设备的统一接入。设备厂家提供的网络接口协议应开放可接入，严禁使用私有封闭协议;若需使用专有协议，设备厂商须提供标准化接口转换工具或开放 API。

7.3.1 云服务提供商需通过现行国家标准《信息安全技术 云计算服务安全能力要求》GB/T 31168 认证，跨境数据传输需符合《网络安全法》和《数据出境安全评估办法》。

8 安全要求

8.1.1 传输层加密推荐使用 TLS 1.3 ，存储加密推荐采用 SM4 、SM9，HSM 设备宜获得 FIPS 140-3 认证。

8.2.4 漏洞修复周期：高危漏洞修复≤72 小时，中危漏洞修复≤14 天，低危漏洞修复≤30 天。