DB44/T 2699-2025 电力工业物业管理服务标准

 

广东省地方标准

DB44/T 2699—2025

电力工业物业管理服务标准

Services standard for property management in the electric power industry

2025 - 06 - 26发布

2025 - 09 - 26实施

广东省市场监督管理局 发布

DB44/T 2699—202X

I

目 次

前言 ................................................................................ III

1 总则................................................................................ 1

2 术语................................................................................ 2

3 管理场所分类 ........................................................................ 3

4 基本要求 ............................................................................ 4

4.1 人员要求 ................................................................................................................................................ 4

4.2 财务管理 ................................................................................................................................................ 4

4.3 档案管理 ................................................................................................................................................ 4

4.4 保密管理 ................................................................................................................................................ 5

4.5 标识管理 ................................................................................................................................................ 5

5 电力生产场所作业安全管理要求 ........................................................ 6

6 承接查验 ............................................................................ 8

7 综合服务 ............................................................................ 9

7.1 客户服务 ................................................................................................................................................ 9

7.2 报事报修和投诉处理 ............................................................................................................................. 9

7.3 装修/施工监管服务 ............................................................................................................................. 10

7.4 便民服务 .............................................................................................................................................. 10

7.5 其它服务 .............................................................................................................................................. 10

8 建(构)筑物巡查维护 ............................................................... 11

8.1 房屋及建(构)筑物本体 ................................................................................................................... 11

8.2 水工建筑物日常维护 ........................................................................................................................... 11

9 设施设备运行服务 ................................................................... 12

9.1 非生产场所供配电系统 ....................................................................................................................... 12

9.2 空调系统 .............................................................................................................................................. 13

9.3 给排水系统 .......................................................................................................................................... 14

9.4 电梯系统 .............................................................................................................................................. 16

9.5 消防设施设备 ...................................................................................................................................... 17

9.6 建筑物防雷系统 .................................................................................................................................. 18

9.7 智能化弱电系统 .................................................................................................................................. 19

9.8 公共照明系统 ...................................................................................................................................... 19

9.9 生产场所清洁 ...................................................................................................................................... 19

10 秩序消防服务 ...................................................................... 21

10.1 出入管理 ............................................................................................................................................ 21

10.2 交通秩序管理 .................................................................................................................................... 21

10.3 装卸管理 ............................................................................................................................................ 22

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II

10.4 治安秩序管理 ................................................................................................................................... 22

10.5 消防/监控管理 ................................................................................................................................. 23

10.6 充电桩巡查管理 ............................................................................................................................... 24

10.7 电动自行车管理 ................................................................................................................................. 24

11 电力反恐防范与应急 ............................................................... 25

11.1 常态反恐防范要求 ............................................................................................................................ 25

11.2 反恐防范应急 ................................................................................................................................... 28

11.3 日常服务应急 ................................................................................................................................... 29

12 车辆驾驶与公用车辆管理服务 ....................................................... 30

13 环境管理 ......................................................................... 31

13.1 保洁服务 ........................................................................................................................................... 31

13.2 绿化养护 ........................................................................................................................................... 33

14 食堂管理 ......................................................................... 35

15 公寓服务 ......................................................................... 36

16 绿色物业管理 ..................................................................... 37

17 智慧物业 ......................................................................... 38

18 评价要求 ......................................................................... 39

18.1 评价原则 ........................................................................................................................................... 39

18.2 评价主体及对象 ............................................................................................................................... 39

18.3 评价方式 ........................................................................................................................................... 39

18.4 评价应用 ........................................................................................................................................... 39

本标准用词说明 ....................................................................... 40

引用标准名录 ......................................................................... 41

附录A 中央空调系统维护保养 ......................................................... 42

附录B 给排水系统维护保养 ........................................................... 44

附录C 智能化弱电系统 ............................................................... 45

附录D 重要部位(区域)人防配置表 ................................................... 47

附录E 重要部位分类表 ................................................................ 48

附录F 建筑物内公共区域保洁服务标准 .................................................. 49

附录G 建筑物外公共区域保洁服务标准 ................................................. 51

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III

前 言

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由广东省住房和城乡建设厅提出并归口。

本文件起草单位：广东省物业管理行业协会、南网物业管理(广州)有限责任公司、广州馨悦商务服务有限公司、广东天安智慧保安服务有限公司、广东智建工程有限公司。

本文件主要起草人：杨国贤、谭诗念、徐斐、梁兵、赵广峰、王振、但志勇、刘湘健、赵雪军、陈英杰、余兴洪。

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1 总 则

1.0.1 为规范电力工业物业管理服务，完善电力物业服务标准体系，提升物业服务质量，

制定本标准。

1.0.2 本文件规定了电力工业物业管理服务的术语和定义、管理场所分类、基本要求、

电力生产场所作业安全管理要求、承接查验、综合服务、建(构)筑物巡查维护、设施

设备运行服务、秩序消防服务、电力反恐防范与应急、车辆驾驶与管理服务、环境管理、

食堂管理、公寓服务、绿色物业管理、智慧物业和评价等要求。

1.0.3 电力工业物业管理服务，除应执行本标准外，应符合国家、行业及广东省现行有

关标准的规定。

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2 术 语

2.0.1 电力调度大楼 power dispatch building

电力系统信息处理、监视和控制中心机构的场所。

2.0.2 发电厂 power plant

由建筑物、能量转换设备和全部必要的辅助设备组成的生产电能的工厂。

2.0.3 变电站 substation

用于电能进行汇集、变压和分配的站点，一般由变压器、变电装置、控制保护设备和相关线缆组成。

2.0.4 换流站 converter station

将交流电变换为直流电或者将直流电变换为交流电的转换，达到电力系统对于安全稳定及电能质量的要求而建立的站点。

2.0.5 水工建筑物 hydraulic structures

水在静力或动力的作用下工作并与水发生相互影响的各种建筑物。包括挡水建筑物、泄水建筑物、输水建筑物、水电站厂房、开关站、通航建筑物及其附属设施。

2.0.6 工作票 working permit

为电网发电、输电、变电、配电、调度等作业安全有序实施而设计的一种组织性书面形式控制依据。

2.0.7 操作票 operation permit

为改变电气设备及相关因素的运用状态进行逻辑性操作和有序沟通而设计的一种组织性书面形式控制依据。

2.0.8 白名单 white list

凡进入重点区域的人员(工作人员、外委人员、施工人员等)，按规定在客户相关管理部门办理备案手续而形成允许可出入的名单。

2.0.9 电力工业 electric power industry

电力工业区内厂房、仓库等房屋建筑及其附属的设备、设施和场地。

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3 管理场所分类

3.0.1 根据电力作业场所，电力工业物业管理服务场所分为生产场所和非生产场所，物业项目类型主要分成电力调度大楼、发电厂类、变电站/换流站和周转仓类四类。

3.0.2 生产场所主要包括：输变电场站(变电站、换流站等)、调度机构、发电厂和相关输电线路等各级单位生产人员从事生产作业的地方。

3.0.3 非生产场所主要包括：办公场所、供电营业厅、物资仓库、培训中心、员工活动中心、公寓、食堂等。

3.0.4 物业项目类型主要分成电力调度大楼、发电厂、变电站/换流站和周转仓四类主要包括:

1 电力调度大楼：主要包括电力调度大厦、电力调度中心及其办公场所等附属设施;

2 发电厂：主要包括并入电网运行的火力(燃煤、燃油、燃气及生物质)、水力、核、风力、太阳能、海洋能等发电厂(场、站)及其办公场所等附属设施;

3 变电站/换流站：主要包括高压、超高压交直流变电站/换流站及其办公场所等附属设施;

4 周转仓：发电、输电、变电、配电、计量等电力设备、材料的存储、配送仓库。

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4 基 本 要 求

4.1 人员要求

4.1.1 应按要求配置项目负责人、专业主管、专(兼)职安全管理人员等服务团队。

4.1.2 着装宜统一、仪容仪表整洁，应做到文明用语、耐心细致。

4.1.3 物业服务企业应定期组织与物业管理相关的法律法规、岗位知识、专业技能等培训。

4.1.4 对客户信息应做到保密不外泄。

4.1.5 对新入职的保安人员和重要岗位须进行背景审查，定期对以下相关人员进行安全背景审查，防止可疑人员上岗，包括但不限于：

1 治安反恐怖防范重要岗位人员;

2 反恐怖防范重点目标区域内工作的人员;

3 接触重要信息数据人员。

4.1.6 保安人员须持有公安部门核发有效的《保安员证》并持证上岗。

4.1.7 消防控制室值班操作人员应依法取得相应等级的职业资格证书。

4.1.8 特种作业人员应经专门的安全技术培训并考核合格，取得《中华人民共和国特种作业操作证》后，方可上岗作业。

4.2 财务管理

4.2.1 有健全完善的财务管理制度，对各类收入做到账目清晰、规范操作。

4.2.2 有明确的收付款流程、标准、时间、方式;使用专业的财务系统进行收缴核算。

4.2.3 按国家法规，开具合法的发票或收据。

4.2.4 编制年度财务预算，做到定期统计、分析，及时发现异常情况并作出纠正调整。

4.3 档案管理

4.3.1 建立档案管理制度。

4.3.2 应符合现行地方标准《物业服务 档案管理规范》DB44/T 1315 的相关规定，配备专职(兼职)档案资料管理员。

4.3.3 物业档案应实行电子档案或纸质档案，主要内容应包括但不限于：

1 日常管理档案;

2 客户资料档案;

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3 合同管理档案;

4 设备管理档案;

5 物业及其配套设施权属清册;

6 物业竣工验收档案。

4.4 保密管理

4.4.1 应建立保密管理制度，应包括但不限于以下内容：

1 须与物业相关服务人员工及供应商签署保密协议;

2 设定保密管理范围及主要对象;

3 定期对员工开展保密教育培训等。

4.5 标识管理

4.5.1 标识的图形符号应符合现行国家标准《公共信息图形符号 第1部分：通用符号》GB/T 10001.1的相关规定，消防与安全标识应符合现行国家标准《安全标志及其使用导则》GB 2894、《消防安全标志 第1部分：标志》GB 13495.1、《消防安全标志设置要求》GB 15630的规定。

4.5.2 结合作业现场情况的需要，在显眼位置设作业中的临时性安全警示标识。

4.5.3 定期对各类标识标牌进行检查、维护、清洁，确保安全牢固无损坏。

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5 电力生产场所作业安全管理要求

5.0.1 电力生产场所物业管理服务作业包括但不限于：秩序消防服务、保洁服务、绿化养护、设施设备运行服务等。应贯彻执行国家、地方、行业、客户单位和公司有关安全法规及操作规程，同时严格遵守现行国家标准《电力安全工作规程 发电厂和变电站电气部分》GB 26860 的规定。

5.0.2 作业人员进入设备区作业时，应持有《进网作业证》，开具“厂站第三种工作票”，按工作票规定的范围和时间开展作业任务，于当天完成任务后办理间断或终结。如遇特殊情况需延长工作时间的，按客户单位规定办理工作票延期手续。

5.0.3 取得工作票许可后，作业人员应在工作负责人的带领和监管下，进入作业区域作业。所有工作人员(包括工作负责人)不应单独进入、滞留在工作场所。

5.0.4 应按要求着棉质长袖、纽扣束口工作服，戴安全帽(长发应盘在安全帽内)、穿工作鞋，使用合格的工器具。

5.0.5 在作业过程中不应碰撞设备和机具，不应擅自随意移动挡鼠板，发现标牌损坏缺失的应做好登记，然后办票消除缺陷。

5.0.6 工作时作业人员、工器具与带电部位保持足够的安全距离，±80OkV 安全距离要求大于 10.1m 、±50OkV 安全距离要求大于 6.8m 、500kV 安全距离要求大于 5m 、220kV安全距离要求大于 3m 、 11OkV 安全距离要求大于 1.5m 、35kV 和10kV 安全距离要求大于 1m 。

5.0.7 禁止在变电站/换流站内或附近焚烧树叶杂草，防止火灾事故发生。

5.0.8 电力生产场所安全作业要求包括但不限于以下内容：

1 进网(厂站)作业前，工作负责人、安全管理人员、工程技术人员、工作班成员等应接受安全教育培训并通过考试;

2 应根据现场勘察情况制定作业方案，提交客户属地单位相关部门审批，签订《作业安全责任协议书》，完成安全技术总交底;

3 作业开工前，工作负责人应认真检查现场安全措施是否做足，按《安全技术交底单》向全体作业人员进行安全技术交底，应向全体作业人员讲清现场带电设备的情况，交代清楚安全措施、工作任务及安全注意事项;

4 工作负责人应加强现场作业管理，实行文明施工。现场设备、材料的堆放不能危及设备、材料本身安全或使用。

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5 作业现场在施工完毕后，派专人进行清理，包括项目驻地的环境，做到工完、料尽、场清、整洁。完工后经客户驻地相关部门验收，验收合格后，由工作负责人带领全部工作班成员撤离作业现场。

5.0.9 在大风、大雨、大雾等特殊天气时，物业保洁和绿化服务人员，禁止进入带电设备区域开展户外作业。

5.0.10 在生产区域作业时，应获得属地电力企业管理部门批准许可的工作票，在开工前开展安全技术交底，在指定范围内作业并有专职监护人监管。

5.0.11 在带电设备附近剪草、除草作业时，应采取防沙石飞溅和草沫飞扬的措施，对较轻的物件，如：纸皮、垃圾袋、薄夹板等，应放好并用重物压住，避免被强风卷起，防止损坏电力设备或吹入带电体引发事故。

5.0.12 带电设备附近工作时，应按规定使用合格的工器具，严禁高举工具作业，严禁竖向搬运梯子，保持安全距离，避免造成人身或设备运行事故。

5.0.13 作业人员不得擅自扩大工作范围，禁止擅自移动、跨(穿)越安全设施。

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6 承 接 查 验

6.0.1 应依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《物业承接查验办法》物业服务合同等文件，对新建物业或物业服务企业更迭时进行承接查验。

6.0.2 承接查验主要包括但不限于以下内容：

1 制定物业承接查验方案;

2 开展现场查验前移交有关资料及图纸;

3 现场查验共用部位、共用设施设备及合同内约定的工作;

4 移交合同、客户档案、物业管理费账册等相关台账;

5 移交固定资产及物料;

6 解决在查验时发现的问题;

7 确认现场查验结果;

8 签订物业承接查验协议;

9 办理物业交接手续。

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7 综 合 服 务

7.1 客户服务

7.1.1 前台服务

7.1.1.1 提供人工服务的前台，应提供包括但不限于：访客指引、咨询、登记、报事报修和投诉处理等服务。

7.1.1.2 上下班高峰期或重要接待时现场提供秩序维护服务。

7.1.1.3 前台人员暂时离开应有信息提示，有服务临时补充措施。

7.1.2 会务服务

7.1.2.1 应建立健全会议服务管理制度，会务服务申请流程及会务服务流程等制度。

7.1.2.2 会前应核对服务信息，检查会场设备设施，确保设备设施正常启用，所需物品配置齐全。

7.1.2.3 会前应提供包括但不限于：会场布置、迎宾、咨询、指引入座和及时通报相关服务信息等。

7.1.2.4 会议期间茶水及时补充，监控音响、灯光、通风空调运行正常，对周边环境进行管控。

7.1.2.5 会后礼貌引领送客，通报结束信息，检查有无遗漏物品。

7.1.2.6 安排现场清理清洁及恢复原样，最后关停设备、关门窗上锁。

7.2 报事报修和投诉处理

7.2.1 应建立报事报修制度和投诉处理制度并严格执行，主要内容包括但不限于以下内容：

1 应设置并公示联系方式,设立 24h 服务电话;

2 做好报事报修、投诉的时间、事项、响应时间 、到场时间、处理结果、回访等内容等;

3 明确维修责任或属于非责任性投诉的，在记录中载明;

4 接报后应及时记录事项并需在 20min 内做出响应(另有约定除外);

5 接到投诉后，应在 2h 内向投诉人反馈处理情况。属于责任性投诉的，物业服务企业应及时与投诉人沟通并进行整改，制定预防纠正措施，改善服务品质;属于非责任性投诉的，向投诉人说明责任范围并在职责范围内提供必要协助;

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6 处理完成后形成完整记录并存档。

7.3 装修/施工监管服务

7.3.1 应遵守电力企业建立的装修施工管理制度，包括：装修施工动火作业管理规程、装修施工管理制度、室内空调安装管理制度、消防测试管理规定等。

7.3.2 按规定办理装修申报登记并取得产权人的书面同意后，将装修施工禁止行为和注意事项告知使用单位和施工单位。

7.3.3 特种作业人员必须经专门的安全技术培训并考核合格，取得《中华人民共和国特种作业操作证》方可上岗作业，相关危险作业如动火、涉电作业须取得相关许可，未取得相关资格证书及作业许可严禁施工。

7.3.4 定期对装修施工现场进行巡查，发现装修人或者装饰装修企业违反现场安全规定、影响现场安全作业的，及时阻止违规行为。

7.3.5 装修施工涉及使用共用通道、区域、设施设备要做好现场(成品)保护措施。

7.3.6 按物业服务合同约定配合业主对装饰装修施工现场管理，督促做好防火安全措施和公共环境管理工作、做好防水施工过程监管和验收工作。

7.3.7 装修施工方案及图纸、现场巡查记录、整改意见、查验记录、竣工验收等资料记录完整并存档。

7.4 便民服务

7.4.1 便民服务应针对用户的个性化需求，满足以下要求：

1 便民服务应包括但不限于雨伞借用、快递代收发、物品寄存等并能持续开发新服务项目;

2 便民服务收费应公开透明，不得违反公示的收费标准。

7.4.2 便民服务应符合以下要求：

1 便民服务相关工作人员应做到态度良好、文明礼貌;

2 便民服务过程应规范化，不得丢失或损坏客户物品，不泄露客户信息;

3 便民服务的场所、设备及用品应保持整洁有序。

7.5 其它服务

7.5.1 应根据客户需求采购、补充公务饮用水，做好供应、配送工作，确保供应及时、充足。

7.5.2 为保障饮水机卫生，按规范清洗饮水机，每季度 1 次。

7.5.3 饮水机进行清洗消毒应做到饮水机外观干净整洁，内胆无水垢。

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8 建(构)筑物巡查维护

8.1 房屋及建(构)筑物本体

8.1.1 应建立房屋及建(构)筑物本体服务管理制度。

8.1.2 建立房屋巡查、管理台帐，指导和督促用户安全和规范使用房屋。

8.1.3 制定年度维修保养计划，在维修资金落实后组织实施。

8.1.4 每月应对房屋主体外观、屋面、墙体(女儿墙)及外门(窗)、外走廊与阳台等进行不少于 1 次巡检，是否存在漏水、脱落、下沉开裂以及其它破损现象。如有异常，应立刻上报并采取安全措施，进行报修，记录存档。

8.1.5 发现使用人超出楼板设计载荷堆放货物或设备的要及时制止。

8.1.6 根据气象台天气预警提醒，遇到台风、暴雨等极端天气，应根据应急预案进行处理。

8.1.7 项目主要分类的其它建筑物内部和构筑物巡查应符合表8.1.7要求。

表8.1.7 项目主要分类服务标准-建筑构筑物巡查

服务项目

电力调度大楼

发电厂

变电站/换流站

周转仓

频次

服务标准

频次

服务标准

频次

服务标准

频次

服务标准

地面、隔墙、楼梯、扶手巡查

≥1次/月

无开裂、无脱落、无破损、无锈蚀

≥1次/月

无开裂、无脱落、无破损、无锈蚀

≥1次/月

无开裂、无脱落、无破损、无锈蚀

≥1次/月

无开裂、无脱落、无破损、无锈蚀

天面、道路、排水沟巡查

≥1次/月

无开裂、无塌陷、无堵塞

≥1次/月

无开裂、无塌陷、无堵塞

≥1次/月

无开裂、无塌陷、无堵塞

≥1次/月

无开裂、无塌陷、无堵塞

8.2 水工建筑物日常维护

8.2.1 应建立水工建筑物安全管理制度和作业流程。

8.2.2 应制定水工建筑物维护工作计划和相关的维护工作方案,主要内容包括但不限于：

1 定期对厂房屋面防水及室内墙面地面巡查;

2 定期对公路路面和边坡巡查及维护;

3 定期对天面排水沟巡查及维护;

4 发现问题及时上报处理并做好相应措施。

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9 设施设备运行服务

9.1 非生产场所供配电系统

9.1.1 应符合现行国家标准《电力安全工作规程 发电厂和变电站电气部分》GB 26860的相关规定，建立健全供配电运行管理、应急、维护保养制度和操作流程，应包含但不限于：

1 需值守的配电房(站)运行应实行值班员 24h 值班制，巡查设备运行并对主要运行数据和运行情况进行记录，无人值守的配电房(站)运行应按制度定时巡查并做好记录;

2 定期对应急电源设备以及UPS和EPS电源控制柜的运行进行检查或测试，重要活动开始前应对发电机、UPS、EPS等设备进行专项维保，发现异常应及时消除缺陷，确保紧急停电时能及时投入;

3 变配电设施设备每年应至少进行 1 次全面检修，严格执行工作票和操作票制度;

4 绝缘手套、绝缘靴每 6 个月进行不少于 1 次检验，验电器、绝缘杆及接地线等每年进行不少于 1 次年检。

9.1.2 变压器、高压开关柜、继电保护装置及其电缆等要定期进行试验，应委托给有资质的机构进行预防性试验并符合现行行业标准《电力设备预防性试验规程》DL/T 596 的相关规定;物业服务企业做好监督和验收工作，确保电气设备的安全正常运行。

9.1.3 应急发电机能随时起动，每月进行至少 1 次功能性试运行，检测是否满足安全、消防相关要求，检验发电机手动及自动启动情况和投切情况是否正常，各类表计显示是否正常，油料储存应符合安全要求，发电机机油压力、水温、运转声音和排烟是否正常，蓄电池电压、液面、外表是否正常，对发电机蓄电池组每月进行 1 次充放电试验并做好测试记录。

9.1.4 宜建立停(送)电审批制度，对计划性限电、停电、送电有提前通知客户。

9.1.5 应制定临时用电管理规定，需要临时用电的单位，经申请审批后，按规范装设后才能使用。

9.1.6 项目主要分类的供配设施设备巡查维护保养服务标准见表9.1.6。

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表9.1.6 项目主要分类服务标准-供配电系统巡查维护

服务

项目

电力调度大楼

发电厂

变电站/换流站

周转仓

频次

服务标准

频次

服务标准

频次

服务标准

频次

服务标准

变

压

器

巡查≥2次/日

运行声音及温度正常，无异常震动、母排无异常发热，绝缘子无破损、防小动物措施严密

巡查≥3次/日

运行声音及温度正常，无异常震动、母排无异常发热，绝缘子无破损、防小动物措施严密

/

/

/

/

保养≥1次/年

检测接地、线圈绝缘电阻，各接线装置紧固，清理灰尘

保养≥1次/年

检测接地、线圈绝缘电阻，各接线装置紧固，清理灰尘

/

/

/

/

配电柜

巡查≥2次/日

清洁卫生、电压、电流是否正常、三相负荷是否平衡、无异响、触头无过热、功率因数是否达标

巡查≥2次/日

清洁卫生、电压、电流是否正常、三相负荷是否平衡、无异响、触头无过热、功率因数是否达标

巡查≥2次/日

清洁卫生、电压、电流是否正常、三相负荷是否平衡、无异响、触头无过热、功率因数是否达标

巡查≥1次/日

清洁卫生、电压、电流是否正常、三相负荷是否平衡、无异响、触头无过热、功率因数是否达标

保养≥1次/年

紧固螺丝，调整打磨触头、检测接地电阻和过流、联锁保护装置、除尘

保养≥1次/年

紧固螺丝，调整打磨触头、检测接地电阻和过流、联锁保护装置、除尘

保养≥1次/年

紧固螺丝，调整打磨触头、检测接地电阻和过流、联锁保护装置、除尘

保养≥1次/年

紧固螺丝，调整打磨触头、检测接地电阻和过流、联锁保护装置、除尘

备用发电机组

空载试机≥1次/月

无异音、手动/自动运行正常，电池液、电压、油位、照明正常

空载试机≥1次/月

无异音、手动/自动运行正常，电池液、电压、油位、照明正常

/

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/

9.2 空调系统

9.2.1 应符合现行国家标准《空调通风系统运行管理标准》GB 50365 的相关规定，建立运行、维修保养、检测、节能等管理机制，包括但不限于：

1 中央空调系统运行应按要求每日定时巡查，将运行参数做好记录并存档;

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2 在每个供冷期或供暖期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，应对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行;

3 每年定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养1次;供冷期每年对冷却塔进行不少于 1 次清洗和维护保养;

4 应符合现行国家标准《空调通风系统运行管理标准》GB 50365 相关规定定期对中央空调系统设备进行养护;集中空调通风系统应符合现行行业标准《公共场所集中空调通风系统清洗消毒规范》WS/T 10005 的相关规定进行养护;

5 中央空调每半年至少 1 次清洁空调新风机、出风口及盘管滤网，对空调循环水水质每年应进行不少于 1 次细菌(如军团菌)检测;冷却水质要求： ph值应在6.5至8.0内，总硬度小于 300mg/L;

6 每天应对大堂、会议室、过道等区域进行温湿度检测，测试出风口温度、湿度，确保温度和湿度符合规范要求。

9.2.2 分体空调按要求进行清洗和消毒，运行期间每年至少1次清洗除尘。

9.2.3 锅炉(特种设备)运行维护应符合现行行业标准《锅炉安全技术监察规程》 TSG G0001的相关规定执行。

9.2.4 中央空调系统维护保养具体内容见附录A。

9.3 给排水系统

9.3.1 应制定给水、排水系统维护保养、巡查、管理制度和应急响应预案。

9.3.2 给水系统维护保养应包括但不限于：

1 生活水泵和消毒装置以及设备控制柜等应按附录B进行定期保养;

2 定期清洗和消毒二次供水设施设备，生活水池水箱每半年至少进行 1 次清洗消毒并送水质检测，生活饮用水水质应符合现行国家标准《生活饮用水卫生标准》 GB 5749 的相关规定;

3 设备机房内设备设施完好，定期对备用水泵进行轮换运行，供水水压正常稳定;

4 保持水箱、蓄水池盖板、防蚊虫网完好并加锁，钥匙由专人保管，人孔、溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好，水池周边无杂物堆放，附近无污染源并整洁卫生;

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5 对供水泵运行进行定时巡查并做好记录，巡查要求见表9.3.2。

表9.3.2 项目主要分类服务标准—给水设备设施维护

服务项目

电力调度大楼

发电厂

变电站/换流站

周转仓

频次

服务标准

频次

服务标准

频次

服务标准

频次

服务标准

生活泵、喷淋泵、水幕泵、雨淋泵、消防泵

巡查≥2次/日

水位、水压、电压、电流、声音、气味以及机房设备清洁、渗漏、液位及报警器是否正常

巡查≥2次/日

水位、水压、电压、电流、声音、气味以及机房设备清洁、渗漏、液位及报警器是否正常

巡查≥1次/日

水位、水压、电压、电流、声音、气味以及机房设备清洁、渗漏、液位及报警器是否正常

巡查≥1次/日

水位、水压、电压、电流、声音、气味以及机房设备清洁、渗漏、液位及报警器是否正常

配电柜

巡查≥2次/日

电压、电流是否正常、三相负荷是否平衡、无异响、触头无过热

巡查≥2次/日

电压、电流是否正常、三相负荷是否平衡、无异响、触头无过热

巡查≥1次/日

电压、电流是否正常、三相负荷是否平衡、无异响、触头无过热

巡查≥1次/日

电压、电流是否正常、三相负荷是否平衡、无异响、触头无过热

水箱水池

巡查≥2次/日

无漏水，人孔、溢流管口、通气管防蚊虫网是否完好、水箱水池盖板是否上锁，水位正常

巡查≥2次/日

无漏水，人孔、溢流管口、通气管防蚊虫网是否完好、水箱水池盖板是否上锁，水位正常

巡查≥1次/日

无漏水，人孔、溢流管口、通气管防蚊虫网是否完好、水箱盖板是否上锁，水位正常

巡查≥1次/日

无漏水，人孔、溢流管口、通气管防蚊虫网是否完好、水箱盖板是否上锁，水位正常

9.3.3 排水系统应包括但不限于以下主要内容：

1 排水排污泵应定期巡查运行情况并做好记录，巡查要求见表9.3.3;

2 应保障排水排污正常运行、沉淀药水补充充足，排水无堵塞、无超标;

3 化粪池巡查每月不少于 1 次，化粪池清理每半年不少于 1 次，若出现淤积应马上清理;

4 集水井、污水池每月清理 1 次、每周巡查不少于 1 次，发现问题应及时处理并定期巡查窖井井盖，发现凹陷、破损、缺失及时处理;日常巡查沟、渠、池、井、地下给排水管道，发现堵塞及时进行疏通清洗;

5 台风、暴雨等特殊天气来临前后及时对主要排水口、窨井、天面、防洪渠等进行检查;宜根据车库出入口高度、城市主干道高差、有无遮雨棚、城市排水系统状态等

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配置适量防洪挡板、防洪沙袋等设施，当降雨过程排水出现异常情况，应立即启动相应的应急预案;

6 楼宇内设有厨房、餐厅应安装污水处理设施或设备，对污水处理设备及隔油池进行定期维护保养，对污水排放进行抽样检查，发现异常及时报告处理。

9.3.4 给排水系统维护保养内容见附录B。

表9.3.3 项目主要分类服务标准—排水设备设施巡查维护

服务项目

电力调度大楼

发电厂

变电站/换流站

周转仓

频次

服务标准

频次

服务标准

频次

服务标准

频次

服务标准

排水、排污泵

巡查≥1次/周

水位、水压、电压、电流、声音、气味以及机房设备清洁、渗漏、液位及报警器是否正常

巡查≥1次/周

水位、水压、电压、电流、声音、气味以及机房设备清洁、渗漏、液位及报警器是否正常

巡查≥1次/周

水位、水压、电压、电流、声音、气味以及机房设备清洁、渗漏、液位及报警器是否正常

巡查≥1次/2周

水位、水压、电压、电流、声音、气味以及机房设备清洁、渗漏、液位及报警器是否正常

隔油池

巡查≥1次/月

盖板完整、出水口无油污溢出、周边清洁干净

巡查≥1次/月

盖板完整、出水口无油污溢出、周边清洁干净

巡查≥1次/月

盖板完整、出水口无油污溢出、周边清洁干净

巡查≥1次/月

盖板完整、出水口无油污溢出、周边清洁干净

9.4 电梯系统

9.4.1 应建立电梯系统运行、维护保养管理制度、应急操作流程和年度演练计划。

9.4.2 应在轿厢内张贴最新的特种设备检验机构出具的《安全检验合格证》和《特种设备使用登记证》。

9.4.3 应委托具有维修保养资质的单位与之签订电梯维保合同并应符合现行行业标准《电梯维护保养规则》 TSG T5002 的相关规定进行维保;提供派驻保养作业人员有效证件备查。维保合同约定不限于以下要求：电梯故障、困人应急处理响应时间;维保计划安排和停梯预告;上门维保确认、监督配合;设备磨损情况分析报告以及维保期间的安全措施等，物业服务企业监督电梯保养单位按规定做好保养并做好保养记录归档备查。

9.4.4 应按《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》规定配置电梯安全总监和电梯安全管理员，每台电梯应有责任人对电梯维保进行监督，确保电梯正常运行;在发生电梯困人或其它重大事件时，电梯安全管理人员应及时处理并通知专业维修保养人员进行处理和抢修，专业维修保养人员应在 30min 内到达现场。

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9.4.5 电梯设备应建立完整的设备设施台帐，做到一梯一档，大中修都应记录存档备查。

9.4.6 定期进行电梯事故应急和救援预案演练。

9.4.7 定期检查应急照明、灭火器和盘车工具齐全，机房操作处张贴悬挂盘车流程和平层表等。

9.4.8 电梯系统巡查要求见表9.4.8。

表9.4.8 项目主要分类服务标准—电梯系统巡查

服务项目

电力调度大楼

发电厂

变电站/换流站

周转仓

频次

服务标准

频次

服务标准

频次

服务标准

频次

服务标准

轿厢

≥1次/周

轿厢通风、照明、清洁正常;按钮显示使用正常，轿厢门/厅门开关顺畅、运行平稳无异常;五方通话呼叫正常

≥2次/周

轿厢通风、照明、清洁正常;按钮显示使用正常，轿厢门/厅门开关顺畅、运行平稳无异常;五方通话呼叫正常

≥1次/周

轿厢通风、照明、清洁正常;按钮显示使用正常，轿厢门/厅门开关顺畅、运行平稳无异常;五方通话呼叫正常

≥1次/周

轿厢通风、照明、清洁正常;按钮显示使用正常，轿厢门/厅门开关顺畅、运行平稳无异常;五方通话呼叫正常

机房

≥2次/日

机房通风、照明和应急灯及清洁正常;消防器材齐备;防小动物措施良好;盘车救援工具齐备良好

≥1 次/日

机房通风、照明和应急灯及清洁正常;消防器材齐备;防小动物措施良好;盘车救援工具齐备良好

≥1次/日

机房通风、照明和应急灯及清洁正常;消防器材齐备;防小动物措施良好;盘车救援工具齐备良好

≥1次/日

机房通风、照明和应急灯及清洁正常;消防器材齐备;防小动物措施良好;盘车救援工具齐备良好

电梯底坑

≥2次/月

底坑无明显 积水和杂物

≥2次/月

底坑无明显积水和杂物

≥2次/月

底坑无明显积水和杂物

≥2次/月

底坑无明显积水和杂物

9.5 消防设施设备

9.5.1 建立消防设施设备系统运行、维修保养、安全及管理制度和操作规程，包括但不限于以下内容：

1 同一建筑有两个及以上产权、使用单位的消防设施，应明确建筑消防设施的维护管理责任，对建筑消防设施实行统一管理并以合同方式约定各自的权利义务;

2 由具备消防技术服务机构资质的单位对消防设施设备进行维护保养和检测并有完整的保养、检测记录，应符合现行国家标准《建筑消防设施的维护管理》GB 25201 的相关规定;

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3 有设 24h 消防报修电话，当消防设施发生故障时，专业维保单位应在法规和合同约定的时间内到达现场维修;发生重大故障时，物业人员应及时采取措施应急处理，专业维修保养人员 30min 内到达现场抢修;

4 建筑消防设施应每月进行不少于 1 次专项检查、每年至少 1 次检测并有完整的检测记录;

5 应符合现行国家标准《建筑消防设施的维护管理》 GB 25201 的相关规定对消防火灾自动报警系统、自动灭火系统、防烟、排烟系统、消火栓系统、消防给水系统等各功能系统按规定巡查、检测和维护保养，确保各系统处于正常工作状态;

6 消防各系统巡查每月至少 1 次，消防水泵房巡查每天不少于 1 次，消防水泵每月启动不少于 1 次，如有异常应立即维修;

7 消防储水设施水量应达到规定水位，能保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水;

8 灭火器按规范配置，无缺失、无过期;疏散通道、安全出口疏散指示标志醒目、无遮挡;火灾时，疏散指示灯、应急照明应维持 30min 以上，超高层建筑维持 90min 以上;

9 消火栓每月检查 1 次，保持消火栓箱内配件完好并每年定期进行放水试验;

10 消防安全重点单位每日不少于 1 次巡查。

9.5.2 对装设电气火灾监控系统的，由厂家或有资质能力的单位进行保养，每半年应对各设备传感器、报警器进行不少于 1 次的全面检查;同时定期对电源线路、开关、继电器等进行预防性维护。

9.5.3 定期巡查设置在厨房等部位的燃气探测报警装置，发现气体泄漏，马上按应急预案处置。

9.5.4 消防系统巡查维护应符合现行国家标准《建筑消防设施的维护管理》 GB 25201 的相关规定。

9.6 建筑物防雷系统

9.6.1 建筑物防雷避雷接地系统应由具有资质的机构每年定期进行检测。

9.6.2 物业服务人员应定期对建筑物楼顶层的避雷针、避雷线、避雷带及引下线连接牢固;楼层强、弱电间内的接地检查，服务区域避雷设施接地等防雷与接地系统进行巡查。

9.6.3 建筑物防雷设施巡查要求见表9.6.3。

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表9.6.3 项目主要分类服务标准—建筑物防雷设施巡查

服务项目

电力调度大楼

发电厂

变电站/换流站

周转仓

频次

服务标准

频次

服务标准

频次

服务标准

频次

服务标准

避雷带、避雷针、避雷线巡查

≥2 次/年

连接牢固，无松动、脱落、生锈现象

≥2 次/年

连接牢固，无松动、脱落、生锈现象

≥2 次/年

连接牢固，无松动、脱落、生锈现象

≥2 次/年

连接牢固，无松动、脱落、生锈现象

9.7 智能化弱电系统

9.7.1 建立智能化弱电系统设施设备管理制度、保密管理措施，摄像头采集告知制度等。针对入侵和紧急报警、视频监控、出入口控制、停车场(库)安全管理、安全检查、楼宇对讲、电子巡查和多媒体系统等，应与智能化设备设施的维保单位签订维护保养合同，合同应约定定期保养及故障应急响应时效以及重大活动的保障措施等内容。

9.7.2 根据各种类型设备应由相关责任人进行管理，每日定期巡检设备运行情况，如有异常，应马上报维保单位处理并记录归档。

9.7.3 对各系统的运行数据应进行定期收集，优化设备运行参数，规范记录备份归档。

9.7.4 智能化弱电系统巡查维护要求见附录C。

9.8 公共照明系统

9.8.1 应建立健全公共照明管理制度，包括但不限于：运行、保养、节能等。

9.8.2 应制定年度/月度照明维护保养计划。

9.8.3 对公共路灯进行巡检巡查，确保路灯照明正常。

9.8.4 对照明配电箱及灯具进行巡检巡查，确保照明正常。

9.8.5 对照明配电箱每半年进行不少于 1 次巡查和清洁，检查是否有积尘、接线是否有松动，端子排和电缆排是否完好，出现异常并紧固端子等。

9.8.6 照明度应符合现行国家标准《建筑照明设计标准》 GB 50034 的相关规定。

9.9 生产场所清洁

9.9.1 应制定对生产场所内的设备表面进行清洁作业的安全作业制度及工作流程。

9.9.2 应制定生产场所设备清洁计划，按本标准第5.的规定严格执行同时满足且不限于以下内容：

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1 负责生产场所设备清洁的工作人员，应参加安全部门组织的安全培训并通过考核，方可进入指定区域开展工作;

2 应有相关注意事项和安全措施的细项要求;

3 明确相关的主要责任人员以及现场监护实施人员方可开展工作;

4 进入机械转动或带电区域的作业人员，应严格遵循在安全工作范围内作业;作业范围边界宜设有临时护栏和警示标示，须在监护人员的监督下严格按作业计划、作业流程开展工作。

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10 秩序消防服务

10.1 出入管理

10.1.1 应制定人员、车辆、物品进出的相关管理制度。

10.1.2 接待来访人员应做到规范指引，除紧急抢修、救人救灾等特殊情况外，需严格执行准入制度，应加强出入人员、车辆和物品的安全检查，防止发生外力破坏、盗窃、恐怖袭击等事件。

10.1.3 主要出入口实行 24h 值班制度，实行定时站岗制，应有详细的交接班记录。

10.1.4 接待来访人员应做到礼貌核实身份，规范指引，物业使用单位工作人员凭工作卡(证)或人脸识别等生物识别系统进出园区，访客应经相关部门报备审批后进出园区。

10.1.5 外委工作人员、施工作业人员及车辆出入生产场所时，应经相关对接部门办理相关登记备案手续后，方可出入。因特殊情况，来不及提前登记备案时，应检查其有效证件，要求其说明工作事由并经相关对接部门批准后方可进入。

10.1.6 按制度执行物品进出管理，禁止人员、车辆携带违禁易燃、易爆危险品禁止进入。10.1.7 装运电力物资材料的车辆在出入生产场所和物资仓库时，应凭相关管理部门核发的物资材料出入放行条，严格查验物资材料清单后放行，做好进出记录和存档备查。

10.2 交通秩序管理

10.2.1 应有停车场管理制度，建立并妥善保存车辆信息档案。

10.2.2 应有停电、系统故障、暴力、盗窃、车辆堵塞与车祸事件的应急处理方案，定期演练。

10.2.3 在显眼位置公示停车收费标准及停车场相关管理要求。

10.2.4 安排专人在高峰期对停车场及主要交通出入口进行管控指挥、疏导车辆出入，保证人车通行有序、安全，不发生交通堵塞。

10.2.5 保障重大活动、会议接待等车辆指挥、疏导、停放有秩序进行。

10.2.6 应保持停车场内通风排气、照明、防洪沙袋、排水、消防设施、设备正常使用，保障车辆安全，保持消防通道畅通。

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10.2.7 应符合现行国家标准《道路交通标志和标线 第2部分：道路交通标志》 GB 5768.2的规定设置规范的停车场标识标牌，划定交通标线和泊位标线，对停车泊位实施编号管理。张贴安全停车的警示标语;标明专用车位，保障车辆有序停放。

10.2.8 物业禁行区域，应协助业主做好车辆限行管理工作。

10.2.9 根据车辆实际出入情况进行实时有效疏导，保证出入口畅通。

10.2.10 应对停车场进行巡查，巡查中发现车辆停放有问题的，如车门未锁，灯未关、漏油、报警等异常现象，及时通知车主或车管并做好记录。

10.3 装卸管理

10.3.1 物业公共范围内应划定货物装卸区，指引车辆在指定装卸区域和规定时间进行装卸，避免造成通道阻塞。

10.3.2 装卸危险品时，必须检查运输许可证、危化车辆驾驶员和押运证人员资格证等有效;确保安全装卸。

10.3.3 对于特殊形态如液体、粉状、超长、尖锐等货物要加强监管，防止污染环境和损坏设备。

10.3.4 装卸后要及时清理现场，保持环境整洁卫生。

10.4 治安秩序管理

10.4.1 定期开展治安风险识别评估，将治安风险列入重点巡查管理工作事项。

10.4.2 应建立巡查管理制度，结合实际治安风险和特点，制定周详的巡查计划及巡查路线，应具备多条可选巡查路线，择机换线巡查，确保安全。

10.4.3 充分利用巡查设备并保证巡查记录完整。发现违法、违规行为及异常情况，应及时制止并立即通知相关部门。

10.4.4 巡查过程中应与监控室保持联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达现场。

10.4.5 物业公共区域每日巡查不少于 2 次，重点区域应增加巡查频次。

10.4.6 反恐防范重点区域巡查应观察空中是否有空飘物体、无人机、异常响声、异常光源、大型飞鸟及动物，可疑人员或车辆等，发现可疑情况须及时报告并进行临时处置。

10.4.7 秩序维护巡查要求见表10.4.7。

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表10.4.7 项目主要分类服务标准—秩序维护巡查

服务项目

电力调度大楼

发电厂

变电站/换流站

周转仓

重点区域、重点部位巡查频次

≥6次/日

≥6次/日

≥6次/日

≥6次/日

10.5 消防/监控管理

10.5.1 应建立消防安全管理制度、消防安全值班制度、分系统控制逻辑说明、消防系统操作规程、设备时钟校对制度、灭火和应急流程及疏散预案。值班记录等文件资料应完整齐全。

10.5.2 应建立消防责任制，明确消防安全责任人和消防安全管理人;针对同一物业不同权属而同一消防系统的物业，要明确消防责任，另行签订《消防安全责任界定书》。

10.5.3 消防器材和设施应实行专人专管;消防灭火器、水带等每月应进行检查并建立设施器材台帐。

10.5.4 消防控制室应由其管理单位实行 24h 值班制度，每班至少 2 人;能够通过城市消防远程监控系统实现远程操作消防控制室所有控制功能的，每班至少 1 人。消防控制室值班操作人员应依法取得相应等级的职业资格证书，熟练掌握火警处置程序和要求，依法履行相关岗位职责。

10.5.5 应建立志愿消防队，每半年应配合电力企业组织不少于 1 次消防设施、器材使用、灭火和安全疏散为重点的消防宣传和演练活动，消防重点单位应符合法律规定的要求。

10.5.6 定期组织物业服务人员消防应急疏散和灭火技能训练。

10.5.7 发生火情时,应立即启动火警和应急疏散预案,拨打 119 火警电话,组织安全疏散,实施初起火灾扑救。

10.5.8 每月应不少于 1 次针对物业包括消防水源、疏散通道、应急照明、灭火器材、消防车及车道、消防值班室值班人员应急操作知识、用火、用电进行防火安全检查。

10.5.9 消防设施管理应符合现行国家标准《建筑消防设施的维护管理》 GB 25201 的规定，定期巡查，发现问题及时组织处理。

10.5.10 保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。确保避难设施、消防车登高操作场地不被占用、堵塞、封闭，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准。

10.5.11 对电动自行车、电动摩托车和电动汽车停放应符合消防安全管理要求。

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10.5.12 视频监控设备完好，监控运行记录完整，视频回放保存时间应不少于 30d ，防范恐怖袭击重点目标的视频图像信息保存期限应不少于 90d ，定期校正监控录像设备时间，应与北京时间保持一致。

10.6 充电桩巡查管理

10.6.1 应建立电动汽车停放、充电设备安全管理制度，明确安全责任人。

10.6.2 应在显眼位置设置公示充电设备运营机构的名称、运营时间、服务范围、服务项目、收费标准、救援电话、监督热线及可供使用的设备情况等。

10.6.3 充电区域内必须配备相应的消防器材并对消防器材进行日常巡查和定期保养，需做好相关记录存档备查。

10.6.4 对充电设施进行日常巡查外，应定期同维保单位进行维护保养并做好相关记录存档备查。

10.6.5 加装电动汽车充电设施及配套用电设备的线路，应符合现行地方标准《电动汽车充电基础设施建设技术规程》 DBJ/T-15-150 的规定。

10.7 电动自行车管理

10.7.1 应集中停放电动自行车，做到停放有序，保持过道畅通，无垃圾杂物堆放。

10.7.2 充电场所应配置消防器材并实施消防管理。

10.7.3 充电场所应优先设置在与其他建筑、安全出口保持足够的安全距离的室外;如需设置在室内时，应满足防火分隔、安全疏散、灭火救援等消防安全要求。

10.7.4 应每日不少于 1 次对电动自行车停放场所及充电场所进行巡查，宜加装自动断电、视频监控等措施。

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11 电力反恐防范与应急

11.1 常态反恐防范要求

Ⅰ 制度要求

11.1.1 应建立健全反恐防范责任管理制度，反恐防范组织架构和相关应急处置预案、流程等，确保电网、电站设备安全运行。

11.1.2 全面落实治安反恐防范工作责任制，物业服务企业应配合并按照电力企业驻地单位的分工，全面落实治安反恐防范工作。

11.1.3 成立反恐防范应急分队：在电力企业驻地单位反恐防范应急响应架构下成立反恐防范应急分队，应每半年至少组织1次定期进行反恐防范应急演练、重点目标演练。

Ⅱ 人防要求

11.1.4 建立治安反恐防范教育培训，提高员工反恐防范意识，定期对重点部门和重要岗位员工进行有针对性的教育培训，重点目标场所每年组织不少于 1 次治安反恐防范教育培训和演练。

11.1.5 已实施警企联动的重要区域、特别重要区域，要明确各区域的警企联系人和联系方式，常用应急电话应贴于保安室墙上，信息定期更新，确保沟通渠道畅通。

11.1.6 进入重点部位等特殊区域场所的外联、外委、施工单位人员，需经电力企业驻地单位审批备案，凭工作票、临时工作证及身份证核对后